Rafbílahleðsla í fjölbýlishúsum – hvar erum við stödd? Daníel Árnason skrifar 4. maí 2022 13:02 Ákvörðun stjórnvalda um að rafbílavæða Ísland og banna innflutning fólksbifreiða sem ekki nýta rafmagn eftir árið 2030 var metnaðarfull og nauðsynleg. Lög um fjöleignarhús voru í framhaldinu uppfærð þannig að húsfélög þurfa að bregðast við óskum einstakra íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl við heimili sitt í fjölbýlishúsi. Lagabreytingin setur þá skyldu á húsfélög að koma upp hleðslukerfi rafbíla með jöfnu aðgengi allra og sanngjarnri deilingu rekstrarkostnaðar. Hleðslukerfinu má jafna við önnur og eldri kerfi hússins, s.s. sameiginlegt lagnakerfi fyrir neysluvatn, hitakerfi, raflagnakerfi og frárennsliskerfi. Lagaleg skylda húsfélaga til að uppfylla kröfur um hleðslukerfi rafbíla felur jafnframt í sér að eigendum ber sameiginlega að standa undir umræddu kerfi, þ.e. að fjárfesta í kerfinu og bera ábyrgð á rekstri þess á líftíma hússins. Hleðslukerfið er því eign húsfélagsins og öll umsýsla kringum það, þ.m.t. úttekt og kostnaðaráætlun, öflun tilboða, eftirliti með framkvæmdum, virkniprófanir og daglegur rekstur kerfisins er á ábyrgð húsfélagsins. Markaður í mótun Í dag er hlutfall hreinna rafbíla og tengiltvinnbíla um 70% af nýskráðum bílum og stefnir hratt í að verða um og yfir 85%. Fólksbílar á Íslandi eru um 300.000 og meðalaldur þeirra um 12 ár, sem þýðir að meðalendurnýjunarþörf er um 25.000 bílar árlega. Því má vænta um 20.000 nýrra bíla í hleðslu árlega. Mikill meirihluti hleðslustöðva sem setja þarf upp verða á ábyrgð og í umsýslu húsfélaga fjöleignarhúsa. Fyrirsjáanlegt er að áðurnefnd skylda húsfélaga til að bregðast við beiðnum íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl, mun leiða til þess að gríðarleg spurn verður eftir hleðslukerfum fjöleignarhúsa á næstu tveimur árum. Fjöldi ólíkra þjónustu- og búnaðarsala hefur þegar sprottið fram með mismunandi vörur, en fullyrða má að allar lausnir eru miðaðar við einstaka rafbílaeigendur en ekki til að leysa sameiginlegt verkefni fjöleignarhúsa með um 20 til 30 íbúðir að jafnaði og miklu fleiri íbúðum í nýjum fjöleignarhúsaklösum. Þekking á málefnum fjöleignarhúsa mikilvæg Aðstæður húsfélaga eru afar mismunandi. Í eldri húsum eru bílastæði oftast sameiginleg á opnum bílastæðum en í nýrri húsum eru bílastæði ýmist á opnum stæðum eða einkastæði í bílageymslum. Kostnaðarskipting við verkefnið er líka oft snúið viðfangsefni. Hver er kostnaðarhlutdeild allra og hver er kostnaður sumra, t.d. þar sem um er að ræða bílageymslur? Við hjá Eignaumsjón höfum yfir 20 ára þekkingu og reynslu af þjónustu við hús- og rekstrarfélög en því miður hefur komið á daginn að margir sem ráðleggja húsfélögum um útfærslu hleðslukerfa rafbíla búa ekki yfir nægilegri þekkingu á rekstri húsfélaga og fjöleignarhúsalögunum. Á það ekki síst við um þann grundavallarmun sem snýr að uppsetningu hleðslustöðva fyrir rafbíla í sérbýli annars vegar og fjölbýli hins vegar, t.d. þætti eins og skiptingu stofnkostnaðar, innheimtu vegna notkunar, mælingar og greiðslu kostnaðar til einstakra matshluta vegna raforku o.fl. Horfa þarf til hagsmuna allra Fjölmörg húsfélög hafa valið að fela búnaðarsala útfærslu og rekstur hleðslukerfa rafbíla. Það er ekki hyggileg leið þegar horft er til framtíðar, ekki frekar en að fyrstu eigendur rafbíls leiði verkefnið í sínu húsfélagi, oft út frá eigin hagsmunum frekar en heildarhagsmunum eigenda. Kostnaður við að leggja grunn að rafbílahleðslukerfi húsfélags fellur á alla eigendur sem eiga aðild að bílastæðum hússins, burtséð frá því hvort viðkomandi hyggst fá sér rafbíl eða á yfir höfuð bíl! Mikilvægt er því að óhlutdrægni ráði ríkjum þegar ákvörðun er tekin um kaup og uppsetningu á rafbílahleðslukerfi. Vel þarf að standa að ákvörðunum, góð samstaða þarf að vera um kaupin og tryggt að rekstur kerfisins þjóni öllum eigendum til framtíðar. Ákvörðun um búnað Besta leiðin til að ná fram samstöðu um rafbílahleðslukerfi er að okkar mati að láta gera hlutlausa og vandaða úttekt um stöðu rafbílahleðslumála í viðkomandi húsfélagi, eins og fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um. Þannig fá eigendur greinargerð/skýrslu sem rökstyður hvernig skynsamlegt er að standa að kaupum og rekstri hleðslukerfis til framtíðar ásamt mati á því hvaða búnaður er nauðsynlegur. Í slíkri úttekt er einnig lagt mat á hvort endurnýja þarf heimtaug, sem oftast er betri kostur í eldri fjölbýlishúsum. Í framhaldinu mælum við með að viðkomandi húsfélag haldi samhæft útboð, byggt á sömu forsendum, fyrir bæði búnaðarsala og verktaka. Eignaumsjón hefur gert fjölda úttekta fyrir húsfélög vegna skyldu þeirra til að bregðast við beiðnum um aðgengi að hleðslukerfi fjöleignarhúss. Við höfum aðstoðað húsfélög við að útvega tilboð miðað við verkáætlanir og borið þau saman. Samanburður á þessum tilboðum sýnir að næst hagstæðasta tilboð er að meðaltali 27% hærra en hagstæðasta tilboð, eða um ein milljón krónur fyrir fyrsta skref í uppsetningu hleðslukerfis rafbíla. Virði slíkrar óháðrar ráðgjafar er því ótvírætt. Mikilvægt er jafnframt að tryggja að hleðslustöðvar, sem rafbílaeigendur kaupa sjálfir til að nota í fjölbýlishúsum, uppfylli kröfur um samhæfða staðla, m.a. vegna öryggis, álagsstýringar og aflestrar. Rafbílaeigandi getur valið stöð frá mismunandi framleiðendum og tekið hana með sér, ef hann flytur. Hleðslukerfi verður einnig að uppfylla kröfur um fjartengingu og vefþjónustu svo húsfélög geti líka valið umsjónar- og innheimtuaðila með rafbílahleðslukerfinu, en ekki bara söluaðila kerfisins. Það er okkar skoðun að ekki sé gott fyrir húsfélög að selja sig undir ofurvald eins þjónustuaðila til framtíðar með því að sníða kerfi húsfélagsins út frá búnaði ólíkra seljenda og hagsmunum þeirra, eða hagsmunum orkusala. Rekstur í höndum húsfélaga Af þessum sökum er það staðföst trú okkar að útfærsla og rekstur rafbílahleðslukerfa húsfélaga skuli ávallt vera á forsendum viðkomandi húsfélags, en ekki fyrsta bíleigandans, orkudreifingarfyrirtækis, orku- eða búnaðarsala. Eigendur eiga að velja sér innheimtuform og þjónustu sem á að vera á kostnaðargrunni, sem er í takt við bæði ákvæði fjöleignarhúsalaganna og útgefin álit Kærunefndar húsamála. Þar af leiðir líka að álagning skal ekki vera á stofnkostnað eða rekstrarkostnað rafbílahleðslukerfa húsfélaga, né heldur að notað sé annað innheimtufyrirkomulag en húsgjöld lögum samkvæmt. Uppsetning og umsýsla rafbílahleðslukerfis er á ábyrgð viðkomandi húsfélagsins. Þá ábyrgð höfum við hjá Eignaumsjón einsett okkur að axla í samstarfi við stjórnir húsfélaga. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bílastæði Mest lesið Þarf ég að flytja úr landi? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir Skoðun Borgið lausnargjaldið Ólafur Hauksson Skoðun Íslenski fasteignamarkaðurinn: spilavíti þar sem húsið vinnur alltaf Ingvar Þóroddsson Skoðun Jólaheimsóknir á aðventunni Guðrún Karls Helgudóttir Skoðun Bannað að lækna sykursýki II Lukka Pálsdóttir Skoðun Hvað viltu að bíði þín heima? Þórdís Dröfn Andrésdóttir Skoðun Þegar Skagamenn glöddu lítið hjarta María Rut Kristinsdóttir Skoðun Krónan eða evran? Kostir og gallar Hilmar Þór Hilmarsson Skoðun Vondar hugmyndir í verðbólgu Hildur Sverrisdóttir Skoðun Flokkur fólksins ræðst gegn hagsmunum eldra fólks og komandi kynslóða Þorsteinn Sæmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Raforka til garðyrkjubænda hækkar um 25%. Verða heimilin næst? Elinóra Inga Sigurðardóttir skrifar Skoðun Á tíundu hverri mínútu er kona myrt af einhverjum sem hún þekkir Stella Samúelsdóttir skrifar Skoðun Flokkur fólksins ræðst gegn hagsmunum eldra fólks og komandi kynslóða Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Kerfisbreytingar á Réttindagæslu fatlaðra – óvissa og áhyggjur Aileen Soffia Svensdóttir skrifar Skoðun Þegar Skagamenn glöddu lítið hjarta María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Betra veður fyrir íþróttakrakkana okkar! Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Grjótið í eggjakörfunni Gunnsteinn R. Ómarsson skrifar Skoðun Vondar hugmyndir í verðbólgu Hildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Jólaheimsóknir á aðventunni Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun Íslenski fasteignamarkaðurinn: spilavíti þar sem húsið vinnur alltaf Ingvar Þóroddsson skrifar Skoðun Borgið lausnargjaldið Ólafur Hauksson skrifar Skoðun Hvað viltu að bíði þín heima? Þórdís Dröfn Andrésdóttir skrifar Skoðun Þarf ég að flytja úr landi? Katrín Sigríður J. Steingrímsdóttir skrifar Skoðun 11 ástæður fyrir því að kjósa Pírata Baldur Karl Magnússon skrifar Skoðun Misskilin mannúð í hælisleitendamálum Nanna Margrét Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Hvert er fóðrið til að skipulögð glæpastarfsemi geti þrifist hér á landi? Jú, villuráfandi stefnulaus ungmenni! Davíð Bergmann skrifar Skoðun „Útlendingar“ og „þetta fólk“ Jasmina Vajzović Crnac skrifar Skoðun Erum við ekki betri en Talibanar? Hildur Þórðardóttir skrifar Skoðun Af hverju ég styð Samfylkinguna – og Hannes Sigurbjörn Jónsson Ásbjörn Þór Ásbjörnsson skrifar Skoðun Lyftistöng fyrir samfélagið Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Stöndum með ungu fólki og fjölskyldum Ragna Sigurðardóttir,Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Þrælakistur samtímans? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Bannað að lækna sykursýki II Lukka Pálsdóttir skrifar Skoðun Hvað kostar vímuefnavandinn? Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Hægri menn vega að heilbrigðiskerfinu Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Jæja, ræðum þá þetta dásamlega Evrópusamband Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Kvikmyndagerð á Íslandi: Næstu skref Lilja Dögg Alfreðsdóttir skrifar Skoðun Sigurður Ingi og óverðtryggingin Hjalti Þórisson skrifar Skoðun Varnarveggur gegn vonbrigðum Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Flokkur fólksins vill efla byggð um land allt! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Sjá meira
Ákvörðun stjórnvalda um að rafbílavæða Ísland og banna innflutning fólksbifreiða sem ekki nýta rafmagn eftir árið 2030 var metnaðarfull og nauðsynleg. Lög um fjöleignarhús voru í framhaldinu uppfærð þannig að húsfélög þurfa að bregðast við óskum einstakra íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl við heimili sitt í fjölbýlishúsi. Lagabreytingin setur þá skyldu á húsfélög að koma upp hleðslukerfi rafbíla með jöfnu aðgengi allra og sanngjarnri deilingu rekstrarkostnaðar. Hleðslukerfinu má jafna við önnur og eldri kerfi hússins, s.s. sameiginlegt lagnakerfi fyrir neysluvatn, hitakerfi, raflagnakerfi og frárennsliskerfi. Lagaleg skylda húsfélaga til að uppfylla kröfur um hleðslukerfi rafbíla felur jafnframt í sér að eigendum ber sameiginlega að standa undir umræddu kerfi, þ.e. að fjárfesta í kerfinu og bera ábyrgð á rekstri þess á líftíma hússins. Hleðslukerfið er því eign húsfélagsins og öll umsýsla kringum það, þ.m.t. úttekt og kostnaðaráætlun, öflun tilboða, eftirliti með framkvæmdum, virkniprófanir og daglegur rekstur kerfisins er á ábyrgð húsfélagsins. Markaður í mótun Í dag er hlutfall hreinna rafbíla og tengiltvinnbíla um 70% af nýskráðum bílum og stefnir hratt í að verða um og yfir 85%. Fólksbílar á Íslandi eru um 300.000 og meðalaldur þeirra um 12 ár, sem þýðir að meðalendurnýjunarþörf er um 25.000 bílar árlega. Því má vænta um 20.000 nýrra bíla í hleðslu árlega. Mikill meirihluti hleðslustöðva sem setja þarf upp verða á ábyrgð og í umsýslu húsfélaga fjöleignarhúsa. Fyrirsjáanlegt er að áðurnefnd skylda húsfélaga til að bregðast við beiðnum íbúðareigenda sem vilja hlaða rafbíl, mun leiða til þess að gríðarleg spurn verður eftir hleðslukerfum fjöleignarhúsa á næstu tveimur árum. Fjöldi ólíkra þjónustu- og búnaðarsala hefur þegar sprottið fram með mismunandi vörur, en fullyrða má að allar lausnir eru miðaðar við einstaka rafbílaeigendur en ekki til að leysa sameiginlegt verkefni fjöleignarhúsa með um 20 til 30 íbúðir að jafnaði og miklu fleiri íbúðum í nýjum fjöleignarhúsaklösum. Þekking á málefnum fjöleignarhúsa mikilvæg Aðstæður húsfélaga eru afar mismunandi. Í eldri húsum eru bílastæði oftast sameiginleg á opnum bílastæðum en í nýrri húsum eru bílastæði ýmist á opnum stæðum eða einkastæði í bílageymslum. Kostnaðarskipting við verkefnið er líka oft snúið viðfangsefni. Hver er kostnaðarhlutdeild allra og hver er kostnaður sumra, t.d. þar sem um er að ræða bílageymslur? Við hjá Eignaumsjón höfum yfir 20 ára þekkingu og reynslu af þjónustu við hús- og rekstrarfélög en því miður hefur komið á daginn að margir sem ráðleggja húsfélögum um útfærslu hleðslukerfa rafbíla búa ekki yfir nægilegri þekkingu á rekstri húsfélaga og fjöleignarhúsalögunum. Á það ekki síst við um þann grundavallarmun sem snýr að uppsetningu hleðslustöðva fyrir rafbíla í sérbýli annars vegar og fjölbýli hins vegar, t.d. þætti eins og skiptingu stofnkostnaðar, innheimtu vegna notkunar, mælingar og greiðslu kostnaðar til einstakra matshluta vegna raforku o.fl. Horfa þarf til hagsmuna allra Fjölmörg húsfélög hafa valið að fela búnaðarsala útfærslu og rekstur hleðslukerfa rafbíla. Það er ekki hyggileg leið þegar horft er til framtíðar, ekki frekar en að fyrstu eigendur rafbíls leiði verkefnið í sínu húsfélagi, oft út frá eigin hagsmunum frekar en heildarhagsmunum eigenda. Kostnaður við að leggja grunn að rafbílahleðslukerfi húsfélags fellur á alla eigendur sem eiga aðild að bílastæðum hússins, burtséð frá því hvort viðkomandi hyggst fá sér rafbíl eða á yfir höfuð bíl! Mikilvægt er því að óhlutdrægni ráði ríkjum þegar ákvörðun er tekin um kaup og uppsetningu á rafbílahleðslukerfi. Vel þarf að standa að ákvörðunum, góð samstaða þarf að vera um kaupin og tryggt að rekstur kerfisins þjóni öllum eigendum til framtíðar. Ákvörðun um búnað Besta leiðin til að ná fram samstöðu um rafbílahleðslukerfi er að okkar mati að láta gera hlutlausa og vandaða úttekt um stöðu rafbílahleðslumála í viðkomandi húsfélagi, eins og fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um. Þannig fá eigendur greinargerð/skýrslu sem rökstyður hvernig skynsamlegt er að standa að kaupum og rekstri hleðslukerfis til framtíðar ásamt mati á því hvaða búnaður er nauðsynlegur. Í slíkri úttekt er einnig lagt mat á hvort endurnýja þarf heimtaug, sem oftast er betri kostur í eldri fjölbýlishúsum. Í framhaldinu mælum við með að viðkomandi húsfélag haldi samhæft útboð, byggt á sömu forsendum, fyrir bæði búnaðarsala og verktaka. Eignaumsjón hefur gert fjölda úttekta fyrir húsfélög vegna skyldu þeirra til að bregðast við beiðnum um aðgengi að hleðslukerfi fjöleignarhúss. Við höfum aðstoðað húsfélög við að útvega tilboð miðað við verkáætlanir og borið þau saman. Samanburður á þessum tilboðum sýnir að næst hagstæðasta tilboð er að meðaltali 27% hærra en hagstæðasta tilboð, eða um ein milljón krónur fyrir fyrsta skref í uppsetningu hleðslukerfis rafbíla. Virði slíkrar óháðrar ráðgjafar er því ótvírætt. Mikilvægt er jafnframt að tryggja að hleðslustöðvar, sem rafbílaeigendur kaupa sjálfir til að nota í fjölbýlishúsum, uppfylli kröfur um samhæfða staðla, m.a. vegna öryggis, álagsstýringar og aflestrar. Rafbílaeigandi getur valið stöð frá mismunandi framleiðendum og tekið hana með sér, ef hann flytur. Hleðslukerfi verður einnig að uppfylla kröfur um fjartengingu og vefþjónustu svo húsfélög geti líka valið umsjónar- og innheimtuaðila með rafbílahleðslukerfinu, en ekki bara söluaðila kerfisins. Það er okkar skoðun að ekki sé gott fyrir húsfélög að selja sig undir ofurvald eins þjónustuaðila til framtíðar með því að sníða kerfi húsfélagsins út frá búnaði ólíkra seljenda og hagsmunum þeirra, eða hagsmunum orkusala. Rekstur í höndum húsfélaga Af þessum sökum er það staðföst trú okkar að útfærsla og rekstur rafbílahleðslukerfa húsfélaga skuli ávallt vera á forsendum viðkomandi húsfélags, en ekki fyrsta bíleigandans, orkudreifingarfyrirtækis, orku- eða búnaðarsala. Eigendur eiga að velja sér innheimtuform og þjónustu sem á að vera á kostnaðargrunni, sem er í takt við bæði ákvæði fjöleignarhúsalaganna og útgefin álit Kærunefndar húsamála. Þar af leiðir líka að álagning skal ekki vera á stofnkostnað eða rekstrarkostnað rafbílahleðslukerfa húsfélaga, né heldur að notað sé annað innheimtufyrirkomulag en húsgjöld lögum samkvæmt. Uppsetning og umsýsla rafbílahleðslukerfis er á ábyrgð viðkomandi húsfélagsins. Þá ábyrgð höfum við hjá Eignaumsjón einsett okkur að axla í samstarfi við stjórnir húsfélaga. Höfundur er framkvæmdastjóri Eignaumsjónar.
Skoðun Raforka til garðyrkjubænda hækkar um 25%. Verða heimilin næst? Elinóra Inga Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Á tíundu hverri mínútu er kona myrt af einhverjum sem hún þekkir Stella Samúelsdóttir skrifar
Skoðun Flokkur fólksins ræðst gegn hagsmunum eldra fólks og komandi kynslóða Þorsteinn Sæmundsson skrifar
Skoðun Kerfisbreytingar á Réttindagæslu fatlaðra – óvissa og áhyggjur Aileen Soffia Svensdóttir skrifar
Skoðun Íslenski fasteignamarkaðurinn: spilavíti þar sem húsið vinnur alltaf Ingvar Þóroddsson skrifar
Skoðun Hvert er fóðrið til að skipulögð glæpastarfsemi geti þrifist hér á landi? Jú, villuráfandi stefnulaus ungmenni! Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Af hverju ég styð Samfylkinguna – og Hannes Sigurbjörn Jónsson Ásbjörn Þór Ásbjörnsson skrifar