Framlag húsnæðisþátta, sem hefur tæplega 29 prósenta vigt í mælingu á vísitölu neysluverðs, hefur stuðlað að verðbólgu frá 2011 og sum árin – einkum á allra síðustu árum – hefur fasteignaliðurinn einn og sér verið fyrir ofan 2,5 prósenta verðbólgumarkmið Seðlabankans.
Sigurður Stefánsson, framkvæmdastjóri Aflvaka, vekur athygli á þessu í grein sem hann birtir á Innherja fyrr í dag þar sem hann fjallar um þau áhrif sem fasteignamarkaðurinn hefur haft á verðbólgu samhliða íbúðaskorti og miklum verðhækkunum.
„Augljóst er að frá árinu 2014 hefur húsnæðisliðurinn, sem að langstærstum hluta ræðst af fasteignaverði, verið helsti drifkraftur verðbólgu hér á landi. Á þessum tíma hefur verðbólgan verið lengst af yfir markmiði Seðlabankans og á löngum köflum langt ofan við þau og því valdið verulegu ójafnvægi í efnahagslífi þjóðarinnar,“ segir Sigurður í greininni.
Meginástæða hækkunar fasteignaverðs sé skortur á framboði á íbúðum. Á undanförnum fjórtán árum hefur undirliggjandi þörf fyrir íbúðum ekki verið mætt og aðeins byggðar um 1.600 íbúðir að jafnaði á ári – þegar byggja þurfi árlega 5.000 íbúðir.
Á síðustu mánuðum hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu farið nokkuð hækkandi á nýjan leik og er upp um 8,4 prósent á einu ári. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) benti á það í greiningu fyrr í þessum mánuði að samkvæmt húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna er íbúðaþörfin metin um 4.700 íbúðir á ári næstu árin. Á sama tíma líti hins vegar út fyrir að eingöngu verði um 3.000 íbúðir í byggingu fullgerðar á þessu ári. Við þetta bætist svo að uppsöfnuð íbúðarþörf vegna fyrri ára um 2.400 íbúðir. Ef minnka ætti framboðsþrýstinginn á húsnæðisverð, leiguverð og verðbólguna, að sögn HMS, þyrfti því að byggja um 6.400 íbúðir á þessu ári, eða 4.100 fleiri en virðist ætla að verða raunin. Þá séu órædd þau samfélagslegu áhrif sem vanbúnir grunninnviðir samfélagsins kunna að hafa í för með sér.
Sigurður nefnir í greininni að það skipti máli hvaða þættir séu að baki verðbólgunni hverju sinni. Dæmi um verðbólgu sem er afleiðing af skorti og umframeftirspurn er íbúðaskortur sem þrýstir upp fasteignaverði og framkallar kostnaðarhækkanir fyrir fyrirtæki og heimili án þess að þeim fylgi aukin verðmætasköpun af einhverju tagi. „Slík verðbólga ýtir undir ójöfnuð og dregur úr framlegð. Af þessu má ljóst vera að framboð af húsnæði hefur margvísleg áhrif á efnahagslíf og samfélag,“ skrifar hann.
Þessi staða eykur ójöfnuð og misskiptingu og er jafnframt drifkraftur verðbólgu sem dregur úr framlegð og skerðir lífsgæði.
Framkvæmdastjóri Aflvaka, félag sem meðal annars fjárfestarnir Andri Sveinsson og Birgir Már Ragnarsson standa að baki og áformar uppbyggingu fimm þúsund íbúða lífgæðakjarna fyrir 60 ára og eldri í Kópavogi, segir ljóst að sveitarfélögin hafi ekki sinnt hlutverki sínu sem skyldi við að stuðla að jafnvægi á húsnæðismarkaði. Athafnaleysi þeirra hafi haft veigamikil áhrif á þróun efnahagslífsins hér á landi.
„Í dag er verulegur skortur á íbúðarhúsnæði sem hefur hækkað fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu með þeim afleiðingum að venjulegt launafólk á barnseignaldri á mjög erfitt með að koma sér þaki yfir höfuðið. Þessi staða eykur ójöfnuð og misskiptingu og er jafnframt drifkraftur verðbólgu sem dregur úr framlegð og skerðir lífsgæði. Sameiginleg ábyrgð sveitastjórnarmanna er því mikil og nær langt út fyrir lögsögu þeirra sveitarfélaga sem þeir þjóna fyrst og fremst.“
Hann bendir á að samkvæmt fyrirliggjandi gögnum þá sé fyrirsjáanleg íbúðaþörf fram til ársins 2039 um 90 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu til viðbótar við þær 94 þúsund sem fyrir eru. Það sé því um tvöföldun.
Að sögn Sigurðar er staðan „grafalvarleg“ vegna þess íbúðaskorts sem orðið til á undanförnum fimmtán árum á höfuðborgarsvæðinu. Hann segir að stærsta kjarabót almennings á Íslandi væri að stórauka lóðarframboð, fjölga íbúðum og koma á jafnvægi á húsnæðismarkaði, en til þess þurfi meðal annars að hraða skipulagsvinnu og opna á frekari tækifæri til uppbyggingar á nýjum íbúðakjörnum sem mæta þörfum íbúa.
Í þessu felist tækifæri fyrir sveitarstjórnarmenn til að auka tekjur sveitarfélaganna, styrkja fjárhag og treysta sjálfbærni þeirra og á sama tíma að stórbæta lífskjör íbúa.
