Við þurfum nýja hugsun um húsnæðismarkað Ólafur Margeirsson skrifar 21. ágúst 2023 08:00 Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson Skoðun Skoðun Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um Ölfusárbrú og veggjöld Haukur Arnþórsson skrifar Sjá meira
Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur.
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun