Hvernig byggja fjárfestar ódýrar íbúðir? Ólafur Margeirsson skrifar 21. nóvember 2022 08:00 Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson Skoðun Skoðun Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um Ölfusárbrú og veggjöld Haukur Arnþórsson skrifar Sjá meira
Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur.
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun