Eiga í­búðir að vera heimili fólks eða fjár­festingar­kostur og munaðar­vara? - Seinni hluti

Hvatarnir að baki kaupum á viðbótarhúsnæði í Evrópu

Skv. samanburðarrannsókn frá 2019 sem náði til 20 landa innan Evrópusambandsins kom í ljós að um 15% af öllu húsnæði að meðaltali er viðbótarhúsnæði í eigu einstaklinga og lögaðila sem eru flokkaðir í tvo flokka, þ.e. „private landlords“ og „buy-to-let landlords“ frekar en verkalýðsfélaga, lífeyrissjóða eða stærri fjárfesta eða fjárfestingasjóða (e. institutional landlords). Skv. greiningu rannsóknarinnar er að finna í hópi þeirra sem flokkast sem „private landlords“ undirhópar sem hafa mismunandi hvata til að kaupa viðbótarhúsnæði en sá hópur er skilgreindur sjálfstætt starfandi einstaklingar, einstaklingar í fastri vinnu sem eru fjárhagslega vel settir og efnameiri einstaklingar sem eru fjárfestar.

Í fyrsta lagi er um að ræða einstaklinga þar sem aðalhvatinn að baki kaupum á viðbótarhúsnæði er tengdur von um aukinn framtíðarsjóð sér til handa. Þetta er fyrst og fremst sjálfstætt starfandi fólk sem kaupir viðbótareign innanlands eða erlendis með það í huga að bæta upp takmörkuð eftirlaunaréttindi síðar á lífsleiðinni. Það sem einkennir þennan hóp er að þau hafa meiri tök á að fjárfesta á meðan þau eru starfandi en hafa verri lífeyrisréttindi í samanburði við þau sem hafa verið í fastri vinnu lungann úr sínu lífi. Fasteignin er m.ö.o. nokkur konar lífeyrissjóður eða viðbótarlífeyrisssparnaður. Þessi hópur hefur einnig að öllu leyti eða hluta til viðurværi sitt af leigu fasteigna sem sjálfstætt starfandi (e. private landlordism) sem leið til að fá tekjur áður en „lífeyrissjóðurinn“ er leystur út í kjölfar sölu síðar meir. Þetta samband á milli lífeyrisréttinda fólks og kaupa á viðbótarhúsnæði gæti átt við hérlendis þar sem fólk telur kjör ellilífeyrisþega mjög bágborin skv. samanburðarrannsókn sem var gerð á vegum Efnahags- og framfarastofnunarinnar (e. OECD). Þar kemur jafnframt fram að útgjöld íslenska ríkisins til lífeyrisgreiðslna sé lág í samanburði við önnur OECD ríki en þá er reyndar eingöngu verið að fjalla um almannatryggingakerfið fyrir utan lífeyrissjóðakerfið og viðbótarlífeyrissparnaðinn. Aðrir hafa bent á það á móti að lífeyristryggingakerfið hérlendis sé betra en víða annars staðar. Hins vegar er nánast hvergi eins dýrt að lifa en á Íslandi skv. alþjóðlegum samanburðarkönnunum og fólk á eftirlaunaaldri sem ekki hefur tekist að borga niður húsnæðið sitt getur átt erfitt með að ná endum saman. Mergur málsins er að kaup á viðbótareign, upphæð eftirlauna og framfærslukostnaður helst í hendur.

Í öðru lagi er um að ræða hóp fólks sem er í fastri vinnu, ágætlega statt fjárhagslega og þegar með frekar góð lífeyrisréttindi sem hefur í auknum mæli verið að kaupa viðbótarhúsnæði. Það á einkum við á Norðurlöndunum en þar eru um 30% eigna fólks viðbótareignir. Hlutfallið er hæst í Finnlandi af þeim löndum sem voru borin saman (Finnland, Danmörk og Svíþjóð) en það skýrist m.a. af fjölda sumarhúsa sem fólk hefur einkum til eigin nota en víða á Norðurlöndum, ólíkt hérlendis, má skrá lögheimili sitt í frístundahús og fylgir því öryggi ef fólk missir eða vill eða þarf að selja stærri híbýli sín. Hins vegar bendir greining á virði fasteignanna til þess að ekki sé eingöngu um frekar ódýr og lítil sumarhús á Norðurlöndunum að ræða heldur einnig stærri og verðmætari eignir.

Hvatinn að baki kaupunum er þá í raun og veru að bæta stöðu sína og húsnæðisöryggi frekar fyrst það er mögulegt og hafa það enn betra. Þetta er oftar en ekki mismenntað fólk í efri millistétt sem hefur komið ár sinni þokkalega vel fyrir borð, fengið (til viðbótar) ágætis arf eða eitthvað í þeim dúr.

Í þriðja lagi er um efnameiri einstaklinga að ræða sem eru fjárfestar. Markmiðið með fjárfestingu þeirra er að skapa hagnað til lengri eða skemmri tíma, þar með talið í byggingum og lóðum, á meðan hvatinn að baki fjárfestingum í fasteignum er að dreifa fjárfestingaráhættu. Áður en íbúðareign fer í endursölu njóta þau oft sjálf eignarinnar eða aðrir í þeirra hópi sbr. börn í námi eða eignin er leigð á markaði eða bæði á meðan fjárfestingin er að skila sér til baka í formi arðs. Dæmi um þetta gætu verið fjárfestarnir sem komu að lóðarkaupum á Ártúnshöfða fyrir vistfélagið Þorpið sem voru fyrst og fremst einstaklingar fyrir utan einn lífeyrissjóð og ónafngreinda fjárfesta. Lóðirnar voru seldar aftur nokkrum árum síðar með verulegum hagnaði áður en til nokkurra framkvæmda kom og framseldar til fjárfestis sem hefur verið verið umsvifamikill í fasteigna- og lóðakaupum undanfarin ár.

Í síðarnefnda flokknum (e. buy-and-let landlordsism) er um að ræða einstaklinga sem kaupa húsnæði eingöngu til útleigu og stofna vanalega félag eða félög til að halda utan um eignirnar. Hvatar sem gera kaup á viðbótareign eftirsóknarverð fyrir þennan hóp eru nokkrir. Í fyrsta lagi að leigumarkaður sé stækkandi. Það á við hérlendis. Í öðru lagi að hagsmunir leigusala séu eru vel tryggðir í lögum og reglum sbr. ákvæði um tryggingafé, lengd samninga og uppsagnarfresti, litlar sem engar takmarkanir á leiguverði sbr. leiguþak eða bremsa eins og í formi ákvæða um hversu hátt hlutfall leiga getur verið af ráðstöfunartekjum leigutaka eins og sumstaðar er að finna í lögum erlendis, o.s.frv. Hérlendis hafa engar takmarkanir verið á leiguverði fyrr en nýverið með breytingum á húsnæðislögum sem tóku gildi 1. september í ár. Þær breytingar eru hins vegar óverulegar þar sem þær fela t.a.m. ekki í sér þak á leigu á sama tíma og greining hefur leitt í ljós að hagnaðardrifnu leigufélögin hérlendis rukka um 60% hærri leigu en þau óhagnaðardrifnu. Kannanir hafa einnig leitt í ljós að hlut­fall þeirra sem greiddu 50% eða hærra hlutfall af ráð­stöf­un­ar­tekjum sínum í leigu var lang­hæst hjá einka­reknum leigu­fé­lög­un­um eða um 44% í lok árs 2021. Þar af greiddu um 13% leigjenda einkarekinna leigufélaga eða á almenna markaðnum yfir 70% af ráðstöfunartekjum sínum í leigu. Til sam­an­burðar var það hlut­fall 26% hjá óhagnaðardrifnum leigu­fé­lögum og 23% hjá þeim sem leigðu af ætt­ingjum eða vin­um.

Hérlendis eru lögin þannig mjög hliðholl leigusölum auk þess sem skattlagning leigutekna er á bilinu 11%-22% fjármagnstekjuskattur ef um er að ræða leigu á einum til tveimur íbúðum í eigu einstaklings (11%) eða heimagistingu (22%). Leiga á þremur íbúðum eða fleiri fellur hins vegar undir atvinnurekstur þar sem skattur af hagnaði getur verið mismunandi eftir gerð félagsforms en á móti kemur vanalega frádráttur vegna alls konar rekstrarkostnaðar, viðhalds og fleira. Eigendur fasteignanna geta síðan notað eignir sínar sem veð fyrir viðbótarlánum til kaupa á fleiri fasteignum og koma sér þannig upp fasteignasafni. Þrátt fyrir að hagnaður sé ekki ávallt mikill þá eru leigutekjur öruggar og skila hagnaði vegna hagstæðra reglna og stöðugrar hækkunar fasteigna- og leiguverðs sökum skortstöðu.

Hérlendis hefur síðan hin svokallaða séreignastefna verið við lýði sem hefur skapað mikinn hvata fyrir fólk að kaupa húsnæði hvað sem það kostar frekar en að leigja einkum vegna þess óöryggis sem fylgir því að vera á leigumarkaði. Það sem hefur hins vegar í raun skapað forsendurbrest séreignarstefnunnar eða m.ö.o. markaðsbrest undanfarin ár er hátt kaupverð, verðbólga og versnandi lánakjör. Það ástand er orðið þrándur í götu einkum fyrstu kaupenda en fasteignaverð á Íslandi hækkað um rúmlega 100% að raunverði sl. ár. Það er mesta hækkun meðal þeirra 41 landa sem samanburður Efnahags- og framfarastofnunarinnar (e. OECD) nær til og tæplega 60% meiri hækkun en að meðaltali innan OECD.

Lengi getur vont versnað en skv. nýjustu tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun munu íbúðir sem verða tilbúnar í ár ekki svala íbúðaþörfinni sem reiknað er með fyrir 2024. Þvert á móti er gert ráð fyrir 15% samdrætti skv. tilkynningu á vef HMS sem kveður ennfremur: „Yfirvofandi samdráttur á byggingarmarkaði bendir til þess að framboð nýrra íbúða á húsnæðismarkaði muni dragast enn frekar saman á næstu árum og ekki vera nálægt því að uppfylla íbúðaþörf samkvæmt þarfagreiningu HMS.“

Frekari hvatar að baki kaupum á viðbótareignum hérlendis í samanburði við Evrópu

Það má segja að upprunalegi hvatinn fyrir kaupum á íbúð í stað leigu sé sú „Bjartur í Sumarhúsum“ séreignastefna sem hefur ríkt á Íslandi á kostnað leiguíbúðakerfis sem mætir þörfum fólks fyrir öruggt húsnæði á viðráðanlegu verði. Sá hvati jókst stórum árið 1999 þegar félagslega húsnæðiskerfið var lagt niður og enn frekar árið 2004 þegar svokallað viðbótarlánakerfi, sem var sérsniðið að þörfum efnaminna fólks, var lagt niður. Þá var samþykkt að 90% lán þáverandi Íbúðarlánasjóðs stæðu öllum til boða án tillits til tekna umsækjenda. Það gerði aðgang að lánum til að fjármagna íbúðarkaup enn auðveldari. Enn frekari hvati var skapaður þegar lög um eignaskatt voru afnumin án undantekninga árið 2005 og enn annar eftir hrunið 2008 með stækkun leigumarkaðar í kjölfar gjaldþrota skuldsettra íbúðareigenda og fjárfestingarleiðar Seðlabankans sem hvatti fólk til að koma með fjármuni inn til landsins erlendis frá þar sem hluti fjárfesti í fasteignum enda gerði hrunið einstaklingum og fjárfestum kleift að kaupa upp eignir fólks sem hafði misst þær yfir til lánastofnana eftir að það gat ekki lengur staðið í skilum. Fyrir utan að hafa selst í kippum á hrakvirði í mörgum tilvikum fengu þau sem komu með fé til landsins 20% viðbótarafslátt sem var innleiddur sem hvati fyrir fjárfesta sem voru með fé m.a. á aflandsreikningum utan landsteinanna. Í kjölfarið hækkaði fasteignaverð, sem hefur gert efnaminna fólki sem og fyrstu kaupendum enn erfiðra fyrir. Eins er ástandið mun verra fyrir leigjendur þar sem engin bremsa eða þak er á leiguverði íbúða sem standa til boða á vegum einstaklinga og leigufélaga sem eru hagnaðardrifin með að sárafáum undantekningum. Bjarg íbúðafélag (e. institutional landlord) er ein undantekninganna. Félagið var stofnað af Alþýðusambandi Íslands og Bandalagi starfsmanna ríkis og bæjar og kom fyrst með leiguíbúðir á markað árið 2019. Ríki og sveitarfélög hafa einnig komið að málum við að endurreisa félagslega húsnæðiskerfið. Reykjavíkurborg sem hefur staðið fyrir uppbyggingu leigu- og búseturéttaríbúða með áherslu á ungt fólk og fyrstu kaupendur auk þess sem leiguíbúðum á vegum Félagsbústaða og sérstöku húsnæði fyrir heimilislausa hefur fjölgað. Jafnframt setti ríkið á stofn óhagnaðardrifna leigufélagið Bríet en það hefur hins vegar hlotið harða gagnrýni fyrir að vera lítt þjónustuvænt og illa rekið og rukka leiguverð sem er tíðum hærra en markaðsverð leigu. Hlutdeildarlán voru kynnt til sögunnar árið 2020 fyrir fyrstu og efnaminni kaupendur en þau hafa dugað skammt vegna skilyrða sem m.a. lúta að hámarki kaupverðs og stærðar og þar með takmarkaðs framboðs eigna sem svara skilyrðum lánveitinga.

Aukin gagnrýni á eignasamþjöppun þar sem þau efnuðu verða ríkari og þau efnaminni fátækari og háðari hinum ríku

Erlendis hafa fjárfestingar í viðbótarhúsnæði, sérstaklega í tilviki hópsins sem kaupir húsnæði eingöngu til útleigu (e. buy-to-let landlordism), vakið upp margs konar spurningar um réttlæti og sanngirni á fasteignamarkaði enda almenningur orðinn í meira mæli en áður háður verulega fjársterkum einstaklingum eða félögum um grunnþörf sína fyrir húsaskjól og öryggi. Ekki hefur verið gerð könnun á stöðunni á Íslandi en svar við fyrirspurn þingkonu Viðreisnar á Alþingi gefur mynd af stöðu mála hérlendis sem og greiningar bankanna en árið 2012 hafði misskipting eigna meðal íslenskra heimila aukist verulega frá hruninu 2008 skv. greiningu Arion banka. Rúmum áratug síðar er varað við aukinni hættu á enn meiri tilfærslu eigna og þar með aukinni samþjöppun og ójöfnuði. Eins og fyrr segir þá hefur verkalýðshreyfingin sem og ríki og sveitarfélög gripið til mótvægisaðgerða til að koma á móts við verstu settu hópana. Hins vegar hefur lítið sem ekkert verið fjallað um aðgerðir til að stemma stigu við frekari eignasamþjöppun eða greina hvatana að baki þeirri þróun með það að markmiði að snúa henni við og mynda þar með forsendur fyrir meiri eignajöfnuð. Með öðrum orðum hvernig eigi að sporna kröftulega við sérhagsmunagæslu stjórnvalda f.h. auðfólks og fjármagnseigenda sem ásamt Viðskiptaráði hafa reynt að gera lítið úr þeirri þróun sem er í gangi, þ.e. því skipulega ferli þar sem þau efnuðu verða ríkari og þau efnaminni fátækari. Sem dæmi sagði Bjarni Benediktsson, núverandi forsætisráðherra og þáverandi fjármála- og efnahagsráðherra Íslands, sjö árum eftir hrunið að bætt skuldastaða heimilanna væri mikið gleðiefni og vísaði í þeim efnum til skýrslu sem gefin var út af hans eigin ráðuneyti. Orðrétt sagði hann 7. maí 2015 á Facebook síðu sinni:

„Það eru stór tíðindi í nýjum upplýsingum um skuldastöðu heimilanna.

• Skuldir heimilanna eru nú jafnar því sem þær voru 2004 sem hlutfall af VLF [vergi landsframleiðslu].
• Íbúðaskuldir hafa lækkað úr 72% í 65% af VLF frá gildistöku skuldaaðgerða og áhrifa þeirra mun gæta áfram til frekari lækkunar.
• Skuldir heimilanna lækka hraðar á Íslandi en í nágrannalöndum.“

Sama ár og fjármálaráðherra gaslýsti a.m.k. hluta almennings með sínum gleðitíðindum birti Félagsmálaráðuneytið fyrrnefnda skýrslu þar sem kom fram að hlutfallslegur fjöldi heimila á leigumarkaði fór úr 17% árið 2007 Í 28% árið 2012. Flest þeirra sem lentu á götunni og þar með leigumarkaði eftir hrun urðu gjaldþrota þrátt fyrir skuldaleiðréttingu stjórnvalda. Það var einkum ungt fólk á aldrinum 25-34 ára sem missti húsnæði sitt til lánadrottna, láglaunafólk og einstæðir foreldar. Veruleikinn að baki bættri skuldastöðu heimilanna var því að stórum hluta til falinn, þ.e. sú staðreynd að hópur fólks sem áður hafði búið í eigið skuldsettu húsnæði missti heimili sitt þrátt fyrir skuldaleiðréttinguna. Það sem skýrði því að verulegum hluta til bætta skuldastöðu heimilanna á milli ára var að hluti hópsins „skuldugir íbúðaeigandur“ skuldaði minna vegna aðgerða stjórnvalda árið 2012 og hinn hreinlega ekki neitt vegna þess að sá hópur varð einfaldlega orðinn gjaldþrota. Svokölluð bætt skuldastaða heimilanna var því hálfsannleikur eða skrauthvörf til að slá ryki í augu fólks í anda þess sem sagnfræðingurinn Yuval Noah Harari fjallar um í bók sinni Sapiens sem „sýndarvelgengni“. Þar vísar til þess hvað liggi raunverulega að baki því sem kallað er velgengni þegar allar hliðar máls eru skoðaðar. Samhliða gjaldþrotum kom til aukin og óæskileg samþjöppun eignarhalds enda húsnæði þeirra gjaldþrota komið í hendur annarra og færri en áður. Samhliða jókst ójafnræði sbr. það hlutfall skuldlausra, skuldara og eignalausra sem greint var frá í ræðu þáverandi fjármálaráðherra árið 2014 í umræðum á þingi um stóru leiðréttinguna. Í ræðu sinni segir ráðherrann orðrétt: „Við erum í grófum dráttum með fjóra hópa heimila. Við erum með þá sem skulda ekkert, það eru 25% þjóðarinnar sem skulda ekki neitt í fasteignum. Við erum með þá sem skulda. Það er helmingur þjóðarinnar. Og við erum með þá sem eru utan fasteignamarkaðarins, þ.e. ekki í eigin húsnæði. Það er um það bil 1/4.“ Það sem kemur ekki fram er aukinn fjöldi þeirra sem enduðu á leigumarkað eftir hrun enda hefðu þær upplýsingar varpað skugga á gleðina. Ástandið varð til þess að inn á húsnæðismarkaðinn komu hagnaðardrifin leigufélög á fullri ferð eftir Hrun enda eftirspurnin meiri en nokkurn tíma fyrr. Eins manns dauði, annars manns brauð. Í ræðu ráðherra var hvergi minnst á grunnþarfir þeirra fjórðungs landsmanna sem aldrei höfðu átt eða áttu ekki lengur íbúð og þurftu á leiguhúsnæði að halda eða fasteign til kaups á viðráðanlegum kjörum. Þróun á húsnæðismarkaðnum eftir hrun er í samræmi við það sem segir um hvatana þar sem séreignarstefnan og stækkandi leigumarkaður fer saman en þá um leið er skapaður aukinn hvati til þeirra efnameiri að kaupa íbúðir sem ekki eru hugsaðar til eigin heimilishalds heldur til útleigu sem hrein hagnaðardrifin fjárfesting. Fyrrnefnt hvatakerfi í bland við Hrunið og síðar óvarlega og oftar en ekki óskilyrta og óhemju gjöfula innspýtingu styrkja og lánsfés til útvaldra í heimsfaraldrinum hefur stuðlað að einni mestu eignatilfærslu í sögu Íslands sem hefur aftur skapað vítahring mismununnar út frá almennum velferðar- og jafnaðarsjónarmiðum.

Almannahagsmunir versus hagsmunir fjármagnseigenda

Rússnesk rúlletta og villta vestrið eru lýsingar sem eiga vel stöðuna. Hins vegar liggja að baki ástandinu stjórnvaldsaðgerðir sem byggðar eru á stefnu sérhagsmunagæslu eða stefnu- og hugsunarleysi eða allt í bland eftir því hvernig á það er litið. Það er mögulegt og mikilvægt að skipta um stefnu en í 9. kafla rannsóknarskýrslu Alþingis um hrunið segir orðrétt um afleiðingar breytinganna hjá Íbúðalánasjóð þegar allir óháð efnahagsstöðu gátu fengið 90% lán: „Þessi vegferð endaði illa og varð þjóðinni dýrkeypt.“ Það varð almenningi dýrkeypt m.a. vegna þess að ýtt var undir lántöku almennings með hvatakerfi bankanna fyrir starfsmenn eða árangurstengingu launa þar sem m.a. sala íbúðalána eins og á færibandi var verðlaunuð með kaupauka- eða bónusgreiðslum. Hvatakerfið fyrir fasteignakaupum og hvatakerfið innan bakannan varð m.ö.o. eitruð blanda sem varð svo sannarlega sumum hópum dýrkeypt eftir hrun þar sem húsnæðislán, þar með talin ólöglegu húsnæðislánin, hækkuðu upp úr öllu valdi í húsnæði þar sem veðsetningarhlutfalls húsnæðis var mjög hátt fyrir vegna þess að ungt fólk, efnaminna fólk og einstæðir foreldrar, þ.e. hópurinn sem missti að endingu húsnæðið sitt eftir hrun, var vanalega að kaupa húsnæði á grundvelli 90-100% lántöku.

Hrunið var síðan hvalreki fyrir marga starfsmenn sem fóru með eignir föllnu bankanna og fengu vel greitt fyrir enda ekkert þak sett á bónusgreiðslur þrátt fyrir tilraun til þess. Að endingu héldu viðskiptabankarnir sem voru endurreistir eftir hrun sínu: „Hagnaður bankanna eftir hrun hefur að miklu leyti verið vegna virðisbreytinga á þeim lánum sem þeir fengu úr þrotabúum gömlu bankanna. Þar sem óvissuþátturinn var mikill á þeim tíma sem þeir samningar fóru fram þá voru lánin sum hver á miklum afslætti. Með tímanum hefur síðan komið í ljós að lánin hafa í mörgum tilvikum verið meira virði en þau voru metin í upphafi og því hefur afslátturinn eða afföllin verið innleyst með tilkomandi tekjufærslu.“ Það er efni í aðra grein hvernig starfsemi bankanna eftir einkavæðingu þeirra hefur verið hluti af vanda almennings þar sem stjórnendum og lykilsstarfsmönnum bankana er launað fyrir að græða sem mest fyrir eigendurnar eða hluthafana sbr. tilvitnun í grein eftir ritstjóra Kjarnans: „Í fyrra [2021] græddu þeir [Lands­bank­inn, Íslands­banki og Arion banki] yfir 80 millj­arða króna. Þetta gerðu þeir með því að stór­auka hagnað af vaxta­tekj­um, aðal­lega vegna þess að heim­ili lands­ins skuld­settu sig um 450 nýja millj­arða króna til við­bótar við það sem þau skuld­uðu áður, til að kaupa sér þak yfir höf­uð­ið.“ Methagnaður var síðan af rekstri bankanna árið 2023 en eingöngu árið 2015 var hagnaður þeirra meiri eftir hrun. Krafa um samfélagsbanka hafa orðið háværari af þessum sökum. Hvern skyldi furða.

Hvað er mögulegt að gera til að jafna aðstöðumun?

Þrátt fyrir að ástandið á fasteignamarkaði sé ekki ekki gott, nema fyrir suma, þá er ekki þar með sagt að það þurfi að vera það áfram. Það er ekkert einsdæmi að hagsmunir þeirra sem eiga eða hafa greiðan aðgang að fjármagni séu teknir fram yfir hag almennings. Á móti kemur að víða í vestrænum löndum hafa stjórnvöld í auknum mæli farið að skoða hvernig þau geta betur tryggt aðgang venjulegs fólks (ef svo má að orði komast) að húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Það felur í sér að litið er á húsnæðismál sem almennt velferðarmál þar sem markmiðið er að skapa meira jafnvægi milli hópa sem eiga mismunandi hagsmuna að gæta á fasteignamarkaði (e. trade off). Þannig hefur löggjafinn í sumum löndum tekið í taumana með setningu laga sem tryggja meira jafnvægi á milli hagsmuna almennra íbúðareiganda, leigjanda og þeirra sem fjárfesta í viðbótarhúsnæði einkum til útleigu. Það er einkum tvennt sem er mögulegt að gera. Í fyrsta lagi að bæta aðgengi að kaupum á fasteignum fyrir almenning, þ.m.t. þau efnaminni sbr. félagslega húsnæðiskerfið. Í öðru lagi að skapa öruggan leigumarkað fyrir þau efnaminnstu eða þau sem kjósa að skapa sér heimili í leiguhúsnæði frekar en eigin húsnæði en sá hópur telur eingöngu 12% leigutaka eins og staðan er í dag af skiljanlegum ástæðum. Hér koma nokkur dæmi frá Evrópu og hugleiðingar um lausnamiðaðar aðgerðir til að snúa öfugþróuninni við.

Skv. samanburðarrannsókninni milli 20 ESB landa er meirihluti leiguhúsnæðis viðbótarhúsnæði í eigu einstaklinga frekar en stærri eininga eins og lífeyrissjóða, verkalýðsfélaga eða leigufélaga í eigu stærri fjárfesta (e. institutional landlords). Í Þýskalandi er þetta hlutfall hæst þar sem um 80% íbúðarhúsnæðis til útleigu er eða var í eigu einkaframtaksins skv. fyrrnefndri samanburðarrannsókn. Hvatinn er stór leigumarkaður, ekki síst í Berlín þar sem um 85% íbúanna eru á leigumarkaði. Sögulega hefur leigumarkaðurinn komið á móts við þörf fólks fyrir öruggt húsnæði á viðráðanlegu verði. Hins vegar hefur hagnaðardrifin leigustarfsemi samhliða annarri þróun sbr. fjölgun ferðamanna gert það að verkum að leiguverð hækkaði verulega í borginni. Það leiddi til mikilla mótmæla almennings. Í kjölfarið gripu stjórnvöld til aðgerða til að halda leiguverði niðri. Það gekk hins vegar illa og árið 2019 tók grasrótin málin í sínar hendur og setti fram kröfugerð þar sem farið var fram á að hið opinbera tæki tiltekið íbúðarhúsnæði í eigu einkaframtaksins eignarnámi til að geta komið betur á móts við þarfir fólks fyrir öruggt húsaskjól á viðráðanlegum kjörum. Grasrótin safnaði nægilegum fjölda undirskrifta til að kalla eftir þjóðaratkvæðagreiðslu um kröfugerðina meðal íbúa Berlínar og atkvæðagreiðslan fór síðan fram árið 2021. 59% studdu kröfugerðina. Í júní 2023 var síðan birt lagalegt álit 13 sérfræðinga í málinu þar sem meginniðurstaðan var sú að eignaupptaka væri réttlætanleg í ljósi hinnar miklu húsnæðiskreppu sem væri í gangi og þeirra ríku almannahagsmuna sem um væri að tefla. Málinu er ekki lokið. Stjórnvöld hafa sagt að þau verði að skapa lagalegan ramma um eignaupptökuna og þau sem eiga húsnæðið eru vitaskuld ekki sátt þrátt fyrir að eiga rétt á greiðslum eða miskabótum. Spurningin er enn hversu mikið og hvernig skuli staðið að málum. Þetta er eitt róttækt dæmi um það sem mögulegt er að gera til að eiga við húsnæðisvanda almennings þegar í óefni er komið.

Aðrar leiðir eru einnig færar og hafa verið farnar annars staðar. Sem dæmi er mögulegt að takmarka fjölda fasteigna sem hver og einn getur átt til að auka framboð til almennings og draga úr hækkun fasteignaverðs eða skattleggja viðbótarhúsnæði meira en það húsnæði sem viðkomandi hefur til eigin búsetu. Leiðir sem eru farnar til að draga úr hvatanum til að kaupa viðbótarhúsnæði í Bretlandi, Danmörku, Frakklandi, Belgíu, Svíþjóð og Hollandi eru m.a. að eingöngu kaupendur fyrstu íbúðar fá vaxtabætur. Þessu er einnig stjórnað í gegnum borgarskipulag í sumum löndum þar sem eingöngu er gert ráð fyrir byggingu og kaupum fyrstu eigna, ekki viðbótareigna, á sumum byggingarreitum, eða þá að viðkomandi er að selja heimili sitt og kaupa annað. Þetta er sérstaklega gert þar sem húsnæðisekkla ríkir til að fyrirbyggja íbúðaskort. Annað er að draga úr áhættu fyrir byggingarverktaka til að tryggja nægilegt framboð á húsnæði eins og oddviti Viðreisnar í Hafnarfirði bendir á í fyrrnefndi grein en nú eru byggingaverktakar farnir að fresta öllum framkvæmdum vegna lántökukostnaðar. Að lokum er spurningin hvort ríki og sveitarfélög geti ekki gert meira til að koma í veg fyrir lóðabrask og að meira sé byggt eins og var gert með lögum sem voru samþykkt í vor sem veitir sveitarfélögum aukna heimild til að beita lóðareigendur þrýstingi sem lúta að uppbyggingu húsnæðis í samræmi við samþykkt deiliskipulag. Þrátt fyrir að lögin hafi verið samþykkt 30. apríl sl. og tekið samstundis gildi þá komu þau ekki í veg fyrir sölu lóðar með milljarða hagnaði núna í sumar. Það vekur upp þá spurningu hvort lögin séu að virka eða hvort mögulegt sé að úthlutað lóðum í eigu hins opinbera án borgunar sem framlag ríkis og/eða sveitarfélaga til uppbyggingar húsnæðis og skilyrða lóðarúthlutun þannig að tryggt sé að framkvæmdir fari af stað innan ákveðins tímaramma m.a. með því að skapa hvata með sölu íbúðanna fyrirfram eins og hefur verið lagt til. Ríki og sveitarfélag gætu síðan fengið eitthvað til baka fyrir lóðirnar í gegnum lóðarleigu eða skatt sem íbúðareigendum myndu borga eins og húsnæðislán. Hins vegar yrði að gæta að því að það væri innan marka út frá tekjum og greiðslubyrði af húsnæðislánum. Þetta er bara nokkur dæmi um hvað er verið að gera og mögulegt er til að bæta stöðuna fyrir almenning. Málið er að hugsa í lausnum með hag almennings að leiðarljósi.

Staða leigjanda

Aðgangur að fasteignakaupum er eitt og síðan er hagur leigjanda annað. Leiguverð er mjög hátt hérlendis og þá var einnig vísitölubinding leigusamninga algeng þar sem að leiguverð var uppreiknað mánaðarlega miðað við breytingar á vísitölu neysluverðs. Þannig gat leiguverð hækkað um nokkra tugi þúsunda innan árs á meðan ráðstöfunartekjur leigutaka stóðu í stað sem olli mörgum verulegum erfiðleikum. Gerð var breyting á húsaleigulögum sem tók gildi 1. september sl. og núna er vísitölubinding samninga ekki lengur heimil í tilviki samninga sem eru til eins árs eða skemur. Það hefur (einungis) orðið til þess að eitt stærsta hagnaðardrifna leigufélagið á markaði býður eingöngu upp á 13 mánuða samninga í stað fimm ára áður en skv. breyttum húsaleigulögum er hækkun leigu eingöngu möguleg í tilviki samninga sem hafa lengri gildistíma en 12 mánuði og eingöngu ef sérstakar ástæður liggja að baki sem á að virka sem hvati til að gera samninga til lengri tíma en eins árs. Fleiri ákvæði fela í sér aukna vernd leigutaka þannig að lögin eru fræðilega jákvætt skref í þá veru að jafna hagsmuni og stöðu leigutaka og leigutaka þrátt fyrir að hagsmunasamtök beggja hafi gert miklar athugasemdir við lögin, þ.e. Húseigendafélagið og Samtök leigjenda. Það er þó hægt að ganga lengra en gert var með breytingunum á húsaleigulögunum til að tryggja verðstöðugleika. Sem dæmi þá gildir það fyrirkomulag í Genf kantónu í Sviss að leigutaki þarf að leggja fram staðfestingu frá atvinnurekenda um heildartekjur áður en gengið er til samninga um leiguíbúð þar sem leigugreiðslur mega ekki vera hærri en sem nemur um 30% af ráðstöfunartekjum leigutaka skv. lögum auk þess sem hækkun leiguverðs er óheimil á meðan á leigutíma stendur sem hvoru tveggja heldur leiguverði stöðugu.

Niðurlag

Eignastaða og skuldsetning fólks hefur áhrif á stöðu fólks ekki síst eftir að það er komið á eftirlaunaaldur. Það kallar á að skoða sambandið á milli aðgangs að öruggu húsnæði á viðráðanlegu verði, tímann sem það tekur fólk að borga niður húsnæðisskuldir sem er mun lengri hér en í samanburðarlöndum fyrir flesta og aðgangs fólks að lífvænlegum eftirlaunum við starfslok sem aftur er háð verðlagi, kaupmætti sem og eigna- og skuldastöðu. Þetta spilar allt saman þegar kemur að hvötum að baki kaupum á viðbótarhúsnæði fyrir einstaklinga. Það er því til mikils að vinna að sem flestir geti komið sér öruggu þaki yfir höfuðið hvort sem það er á eigna- eða leigumarkaði, verið skuldlausir við lok starfsævi sinnar og lifað sómasamlegu lífi af sínum eftirlaunum, sem er því miður erfitt ef ekki ómögulegt fyrir marga á Íslandi í dag. Annað gildir fyrir efnameira fólk sem fjárfestir eingöngu í eignum til útleigu og hagnaðardrifnu leigufélögum. Þar er mest um vert að staðið sé vörð um almannahag með því að koma því til leiðar að stefnan í húsnæðismálum sé hluti af velferðarstefnu. Það kallar á að efnameiri fjárfestum og félögum þeirra séu takmörk sett þegar kemur að fjárfestingu í fasteignum bæði íbúðarlóðum og húsnæði sem er leiðin til að jafna aðstöðumun fólks þegar kemur að öruggu húsnæði á viðráðanlegu verði.

Að lokum er það stóra spurningin. Hún er sú hvort markmið um að bæta stöðu almennings almennt og þ.m.t. á fasteigna- og leigumarkaði geti nokkurn tímann orðið að veruleika nema með því að henda hinni íslensku krónu út í hafsauga og taka upp evru í staðinn? Það kostar þjóðfélagið stjarnfræðilegar upphæðir að halda uppi örmyntinni krónunni sem minnsta sjálfstæða gjaldmiðli í heimi. Það má halda því fram með rökum að búið sé að friðþægja Samtök iðnaðarins og atvinnulífsins með því að heimila 145 af stærstu fyrirtækjum landsins þ.m.t. sjávarútvegnum að gera upp í evrum og þiggja þá jafnframt lán á mun minni vaxtakjörum. Eftir stendur almenningur sem og smá og meðalstór fyrirtæki í hávaxtaumhverfi sem þarf að þola það að hagkerfið er bæði lokað sbr. fyrir samkeppni á íbúðalánamarkaði sem skýrir mikinn hagnað bankanna ár eftir ár og opið sbr. ferðamannastraumurinn sem skýrir mikla þenslu þrátt fyrir samdrátt í neyslu meðal íbúa landsins vegna þess að eina ráð Seðlabankans er að hækka stýrivexti sem bíta illa eða engan veginn undir slíkum kringumstæðum. Stýrivextir hafa jafnframt engin áhrif á verðbólgumyndandi eyðslu efnameiri hluta þjóðarinnar sem ekkert skuldar eða fyrirtækja sem skuldar í erlendri mynt. Þessi staða felur í sér þjóðfélagslegt óréttlæti þar sem einum hópi er ætlað að bera byrðar eyðslusemi annarra. M.ö.o. kemur þetta ástand eða fyrirkomulag sér illa fyrir skuldsettan almenning en vel fyrir auðmenn og aðra fjármagnseigendur sem m.a. græða á hærri og öruggum innlánsvöxtum vegna verðbólgu og hugsanlega á gengismun. Þrátt fyrir að Evrópusambandið sé e.t.v. ekki gallalaust þá virðist eina leiðin til að breyta þessu „fyrirkomulagi“ og skapa raunverulega breyttar forsendur fyrir almenning og neytendur vera sú að Ísland gangi í ESB til að hljóta þann ávinning - bætt kjör á mörgum sviðum og hagfræðilega stöðugleika - sem upptaka evrunnar myndi hafa í för með sér. Þett hafa sumirhagfræðingar haldið fram lengi.

Af öllu framantöldu er kristaltært að snúa þarf við þeirri augljósu öfugþróun sem hefur verið í gangi undanfarin aldarfjórðung með því að létta stöðugan undirróðurinn og klifra upp í mót með jöfnuð og velsældarhag almennings að leiðarljósi.

Höfundur er stjórnmálafræðingur.