Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar 15. júní 2024 13:00 Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Byggingariðnaður Mest lesið Hvers vegna getur ein greiðsla á ári frá TR verið góður kostur? Sigurjón Skúlason Skoðun Í gíslingu Ríkislögmanns, samtryggingar og spillingar Ásthildur Lóa Þórsdóttir Skoðun Af málathöfnum Gauti Kristmannsson Skoðun Þegar andi Mussolini svífur yfir vötnunum og titlar verða langir Ole Anton Bieltvedt Skoðun Kæri Jón Kaldal Eva Dögg Davíðsdóttir Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun HSÍ er okkur öllum til skammar Björn B. Björnsson Skoðun Fölsk vernd fæðingarorlofslaga fyrir verðandi feður? Erna Guðmundsdóttir Skoðun Etanól í glansumbúðum Ingibjörg Rósa Björnsdóttir Skoðun Þetta er tómarúmið ykkar Eva Dögg Jón Kaldal Skoðun Skoðun Skoðun Hvers vegna getur ein greiðsla á ári frá TR verið góður kostur? Sigurjón Skúlason skrifar Skoðun Í gíslingu Ríkislögmanns, samtryggingar og spillingar Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Þegar andi Mussolini svífur yfir vötnunum og titlar verða langir Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Af málathöfnum Gauti Kristmannsson skrifar Skoðun Etanól í glansumbúðum Ingibjörg Rósa Björnsdóttir skrifar Skoðun Kæri Jón Kaldal Eva Dögg Davíðsdóttir skrifar Skoðun Fölsk vernd fæðingarorlofslaga fyrir verðandi feður? Erna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Gaza - hvað getum við gert? Guðrún María Jónsdóttir,Hulda María Einarsdóttir,Sunna Snædal,Theódór Skúli Sigurðsson skrifar Skoðun Palestína og Vestur-Sahara – Tvær vonlausar aðskilnaðarhreyfingar Finnur Thorlacius Eiríksson skrifar Skoðun Græn svæði Rúna Sif Stefánsdóttir skrifar Skoðun HSÍ er okkur öllum til skammar Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Stór skref í átt að réttlæti Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Ógreindir víkingar Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Álfhildur Leifsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisátak Reykjavíkur á fullu skriði Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til Ásmundar Einars barnamálaráðherra Brynjar Bragi Einarsson skrifar Skoðun Sjókvíeldi: aðför gegn náttúrunni Daníel Þröstur Pálsson skrifar Skoðun Þarf heppni til að fæðingarorlof með fjölbura gangi upp? Margrét Finney Jónsdóttir skrifar Skoðun Árangursríkur þingvetur skilar samfélaginu í rétta átt Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun 100 ára afmæli lýðveldisins Íslands Margrét Tryggvadóttir skrifar Skoðun Skerðingargildra eldra fólks Viðar Eggertsson skrifar Skoðun Þetta er tómarúmið ykkar Eva Dögg Jón Kaldal skrifar Skoðun 1969 Tómas A. Tómasson skrifar Skoðun Víða búið að brúa umönnunarbilið Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Ósýnilegir sjúkdómar: Eva fékk ristilkrabbamein fertug Eva Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Ísland er einstakt: Ísland dettur ekki úr tísku nema við leyfum því að detta úr tísku Anna Kristín Kristjánsdóttir,Selma Rut Þorsteinsdóttir,Hrafn Gunnarsson,Högni Högnason,Hafsteinn Sv. Hafsteinsson skrifar Skoðun Dugði Írum og Dönum skammt Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Áfengisumræða? Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Takk fyrir tímamótafrumvörp í þágu mannréttinda og örorku- og endurhæfingarlífeyristaka! Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tímamót í örorku- og endurhæfingarmálum - takk VG, takk ríkisstjórn Steingrímur J. Sigfússon skrifar Skoðun Litróf mannkyns og tækifærin til að víkka sjóndeildarhringinn Matthildur Björnsdóttir skrifar Sjá meira
Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Skoðun Gaza - hvað getum við gert? Guðrún María Jónsdóttir,Hulda María Einarsdóttir,Sunna Snædal,Theódór Skúli Sigurðsson skrifar
Skoðun Palestína og Vestur-Sahara – Tvær vonlausar aðskilnaðarhreyfingar Finnur Thorlacius Eiríksson skrifar
Skoðun Ísland er einstakt: Ísland dettur ekki úr tísku nema við leyfum því að detta úr tísku Anna Kristín Kristjánsdóttir,Selma Rut Þorsteinsdóttir,Hrafn Gunnarsson,Högni Högnason,Hafsteinn Sv. Hafsteinsson skrifar
Skoðun Takk fyrir tímamótafrumvörp í þágu mannréttinda og örorku- og endurhæfingarlífeyristaka! Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Tímamót í örorku- og endurhæfingarmálum - takk VG, takk ríkisstjórn Steingrímur J. Sigfússon skrifar
Skoðun Litróf mannkyns og tækifærin til að víkka sjóndeildarhringinn Matthildur Björnsdóttir skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun