Vondar og tilefnislausar breytingar á húsaleigulögum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 24. mars 2024 07:30 Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Börnin okkar eru að deyja – hvernig bregst þjóðin við? Björk Jónsdóttir Skoðun Misrétti, vonleysi og baráttan við að halda í bjartsýnina Ari Orrason Skoðun Kennarinn sem hvarf Sigrún Birna Björnsdóttir Kaaber Skoðun Hvert er „útlendingavandamálið“? Karen Kjartansdóttir Skoðun Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt Skoðun Ákall um kjark Guðbjörg Pálsdóttir,Kolbrún Halldórsdóttir,Steinunn Þórðardóttir,Svana Helen Björnsdóttir Skoðun Þúsundir íbúða á glámbekk! Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir Skoðun Kennarar eru alltaf í fríi Stein Olav Romslo Skoðun Kennari fær milljón! Gunnar Hólmsteinn Ársælsson Skoðun Hið augljósa útlendingavandamál Hallþór Jökull Hákonarson Skoðun Skoðun Skoðun Misrétti, vonleysi og baráttan við að halda í bjartsýnina Ari Orrason skrifar Skoðun Börnin okkar eru að deyja – hvernig bregst þjóðin við? Björk Jónsdóttir skrifar Skoðun Hin huldu rándýr í mannslíkömum sem skaða unga fólkið Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Hið augljósa útlendingavandamál Hallþór Jökull Hákonarson skrifar Skoðun Þúsundir íbúða á glámbekk! Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kennarinn sem hvarf Sigrún Birna Björnsdóttir Kaaber skrifar Skoðun 10 ára Heilbrigðisstofnun Suðurlands Díana Óskarsdóttir skrifar Skoðun Jafnlaunavottun verði valkvæð en ekki skylda Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Kennir bara meira! Aðalheiður Marta Steindórsdóttir skrifar Skoðun Það er kominn tími á uppfærslu á Íslandi Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Af hverju Píratar? Daníel Þröstur Pálsson skrifar Skoðun Kallar veikleiki stjórnmálaflokkanna á þekkt andlit til liðsinnis? Guðjón Heiðar Pálsson skrifar Skoðun Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Kosningar og knattspyrna Haraldur Ingi Haraldsson skrifar Skoðun Hvert er „útlendingavandamálið“? Karen Kjartansdóttir skrifar Skoðun Útlendingur eða innflytjandi? Paola Cardeans skrifar Skoðun Sýnum kennurum virðingu Angela Árnadóttir skrifar Skoðun Mælum með Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfi okkar allra Alma Möller skrifar Skoðun Kjarabarátta kennara Þormóður Logi Björnsson skrifar Skoðun Algengt neyðartilfelli Marianne E. Klinke skrifar Skoðun Gervigreind, sýklar, atómsprengjur og allt þetta fína: Hugleiðing um bók eftir Mustafa Suleyman Atli Harðarson skrifar Skoðun Hrátt hakk og heimabakstur fyrir kosningarnar Anna Kristín Jensdóttir skrifar Skoðun Förum varlega með heita vatnið okkar Stefnir Kristjánsson skrifar Skoðun Gervigreind: Óseðjandi orkuþörf og ósvífin bjartsýni Jean-Rémi Chareyre skrifar Skoðun Rammíslenskt Aðalsteinn Leifsson skrifar Skoðun Föðurlaus börn og fjölskyldusjúkdómurinn Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Kennarar eru alltaf í fríi Stein Olav Romslo skrifar Skoðun Við þurfum breytingar Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Hvers virði erum við? Ágústa Árnadóttir skrifar Sjá meira
Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Ákall um kjark Guðbjörg Pálsdóttir,Kolbrún Halldórsdóttir,Steinunn Þórðardóttir,Svana Helen Björnsdóttir Skoðun
Skoðun Kallar veikleiki stjórnmálaflokkanna á þekkt andlit til liðsinnis? Guðjón Heiðar Pálsson skrifar
Skoðun Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Gervigreind, sýklar, atómsprengjur og allt þetta fína: Hugleiðing um bók eftir Mustafa Suleyman Atli Harðarson skrifar
Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Ákall um kjark Guðbjörg Pálsdóttir,Kolbrún Halldórsdóttir,Steinunn Þórðardóttir,Svana Helen Björnsdóttir Skoðun