Íbúðamarkaður í hávaxtaumhverfi Bergþóra Baldursdóttir skrifar 8. september 2023 14:00 Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Íslenskir bankar Seðlabankinn Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Flokkur fólksins eða flokkun fólksins? Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun Hver ætlar að bera ábyrgð á mannslífi? Sævar Þór Jónsson Skoðun Íslendingar flytja út fisk og líka ofbeldismenn Guðný S. Bjarnadóttir Skoðun Betri nýting á tíma og fjármunum Reykjavíkurborgar 2/3 Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Horfumst í augu Kristín Thoroddsen Skoðun 30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt Skoðun Lægjum öldurnar Halla Hrund Logadóttir Skoðun Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir Skoðun Skólarnir lokaðir - myglan vinnur Guðmundur Þórir Sigurðsson Skoðun Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson Skoðun Skoðun Skoðun Er útlegð á innleið? Reyn Alpha Magnúsdóttir skrifar Skoðun Leiðsögundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal skrifar Skoðun Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson skrifar Skoðun Skólarnir lokaðir - myglan vinnur Guðmundur Þórir Sigurðsson skrifar Skoðun Flokkur fólksins eða flokkun fólksins? Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Betri nýting á tíma og fjármunum Reykjavíkurborgar 2/3 Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Hver ætlar að bera ábyrgð á mannslífi? Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Horfumst í augu Kristín Thoroddsen skrifar Skoðun 30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir skrifar Skoðun Saga Israa á Gaza og hvernig hægt er að verða að liði Katrín Harðardóttir,Israa Saed skrifar Skoðun Fordómar frá sálfélagslegu sjónarhorni Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Er aldur bara tala? Teitur Guðmundsson skrifar Skoðun Íslendingar flytja út fisk og líka ofbeldismenn Guðný S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Iðjuþjálfar í leik- og grunnskólum: Tækifæri í baráttunni gegn agavanda og skólaforðun Hekla Björt Birkisdóttir,Hrefna Dagbjört Arnardóttir,Inga Fríða Guðbjörnsdóttir,Íris Kristrún Kristmundsdóttir skrifar Skoðun Frans páfi kvaddur eða meðtekinn? Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Lægjum öldurnar Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Að hata einhvern sem þú þarft á að halda? Katrín Pétursdóttir skrifar Skoðun Íslenskar pyndingar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun SFS, Exit og norska leiðin þeirra Jón Kaldal skrifar Skoðun Friður - í framsöguhætti eða viðtengingarhætti? Bryndís Schram skrifar Skoðun Næringarfræði er lykillinn að betri heilsu, viltu vera með? Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar Skoðun Löngu þarft samtal um hóp sem gleymist! Katarzyna Kubiś skrifar Skoðun Menntun fyrir öll – nema okkur Haukur Guðmundsson skrifar Skoðun Það er ekki hægt að loka augunum fyrir þessum veruleika Davíð Bergmann skrifar Skoðun Kirkjugarðsballið: Eiga Íslendingar að mæta þar? Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Að sækja gullið (okkar) Þröstur Friðfinnsson skrifar Skoðun Til hamingju blaðamenn! Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Stormur í Þjóðleikhúsinu Bubbi Morthens skrifar Skoðun Börn í skugga stríðs Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Sjá meira
Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir Skoðun
Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson Skoðun
Skoðun Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson skrifar
Skoðun 30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Iðjuþjálfar í leik- og grunnskólum: Tækifæri í baráttunni gegn agavanda og skólaforðun Hekla Björt Birkisdóttir,Hrefna Dagbjört Arnardóttir,Inga Fríða Guðbjörnsdóttir,Íris Kristrún Kristmundsdóttir skrifar
30 silfurpeningar dýralækna? 125.000 lítrar af blóði tappaðir af 4088 merum (með valdi), af eiðsvörðum dýralæknum, 2023 Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Opið bréf til heilbrigðisráðherra: Iðjuþjálfar – mikilvægur mannauður í geðheilbrigðisþjónustu framtíðarinnar Erna Rut Elvarsdóttir,Lilja Logadóttir, Rebekka Lind Hjaltadóttir,Sandra Dís Sigurðardóttir Skoðun
Börn á flótta – nýtt líf, nýtt tungumál og nýtt tækifæri í íslenskum grunnskólum Friðþjófur Helgi Karlsson Skoðun