Stjórnir húsfélaga og húsfélagaþjónustur – Brýn þörf á löggjöf! Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 12. apríl 2023 13:00 Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Sigurður Helgi Guðjónsson Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Glútenlaust gull á grillið Anna Gunndís Guðmundsdóttir Skoðun Heilræði fyrir Nýhaldið Sigmundur Davíð Gunnlaugsson Skoðun Evrópa og myrkrið framundan Hilmar Þór Hilmarsson Skoðun Lokunaruppboð í Kauphöllinni Baldur Thorlacius Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun Ferðatryggingar og val á kreditkorti Svandís Edda Hólm Jónudóttir Skoðun Ert þú í góðu netsambandi? Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Stórnotendur eru kjölfestan í íslenska raforkukerfinu Guðríður Eldey Arnardóttir Skoðun Af hverju að byggja Coda Terminal? Ólafur Elínarson,Sandra Ósk Snæbjörnsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Stórnotendur eru kjölfestan í íslenska raforkukerfinu Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Ert þú í góðu netsambandi? Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Evrópa og myrkrið framundan Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Heilræði fyrir Nýhaldið Sigmundur Davíð Gunnlaugsson skrifar Skoðun Glútenlaust gull á grillið Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kaupin á eyrinni Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lokunaruppboð í Kauphöllinni Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Ferðatryggingar og val á kreditkorti Svandís Edda Hólm Jónudóttir skrifar Skoðun Af hverju að byggja Coda Terminal? Ólafur Elínarson,Sandra Ósk Snæbjörnsdóttir skrifar Skoðun Hljóð úr horni Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun ESB fyrir almenning Oddný G. Harðardóttir skrifar Skoðun Strámaðurinn mikli Kristján Hreinsson skrifar Skoðun Árið er 2024 Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Samkeppni í nýju ljósi Páll Hermannsson skrifar Skoðun Það er verið að grafa dýpri fátæktargjá Rúnar Sigurjónsson skrifar Skoðun „Hæ ástin, þarf að millifæra, getur þú samþykkt beiðnina?“ Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Algeng þvæla um Evrópusambandið Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Stundum hefur Gunnar Smári rétt fyrir sér Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Hamingjan grundvallast á gæðum hugsananna Árni Már Jensson skrifar Skoðun Hátt reitt til höggs Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Brennt barn forðast eldinn Hrefna Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Varnir gegn gagnagíslatökum Unnur Kristín Sveinbjarnardóttir skrifar Skoðun Uppbygging almannahagsmuna á Íslandi Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Málað sig út í horn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Full orkuskipti ríkisflota og samgönguþjónustu fyrir 2030 Sigurður Friðleifsson skrifar Skoðun Einelti er veruleikabrenglun Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun „Lýtalaus íslenska“ er ekki til Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Hvatning til mótshaldara Landsmóts hestamanna Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Áróður Kremls gegn Úkraínu og NATO Guðni Freyr Öfjörð skrifar Sjá meira
Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun
Skoðun Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun