Stjórnir húsfélaga og húsfélagaþjónustur – Brýn þörf á löggjöf! Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 12. apríl 2023 13:00 Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Sigurður Helgi Guðjónsson Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Lífeyrissjóðir í sæng með kvótakóngum Björn Ólafsson Skoðun Hvernig er hægt að semja við samninganefnd sem hefur engan skilning á starfi stéttarinnar sem hún er að semja við? Ragnheiður Stephensen Skoðun Hvað næst RÚV? Hilmar Gunnlaugsson Skoðun Mun seðlabankastjóri standa við orð sín Ágúst Bjarni Garðarsson Skoðun Læknis- og sjúkraþjálfunarfræði fyrir alla Eiríkur Kúld Viktorsson Skoðun Glannalegt tal um gjaldþrot Ole Anton Bieltvedt Skoðun Birtingarmynd fortíðar í nútímanum Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Kostaboð Eydís Hörn Hermannsdóttir Skoðun Um kjaradeilu sveitarfélaga og kennara Inga Sigrún Atladóttir Skoðun Bókvitið verður í askana látið! Árni Sigurðsson Skoðun Skoðun Skoðun Kostaboð Eydís Hörn Hermannsdóttir skrifar Skoðun Um kjaradeilu sveitarfélaga og kennara Inga Sigrún Atladóttir skrifar Skoðun Næring íþróttafólks: Þegar orkuna og kolvetnin skortir Birna Varðardóttir skrifar Skoðun Hvað næst RÚV? Hilmar Gunnlaugsson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðir í sæng með kvótakóngum Björn Ólafsson skrifar Skoðun Glannalegt tal um gjaldþrot Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Bókvitið verður í askana látið! Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Læknis- og sjúkraþjálfunarfræði fyrir alla Eiríkur Kúld Viktorsson skrifar Skoðun Hvernig er hægt að semja við samninganefnd sem hefur engan skilning á starfi stéttarinnar sem hún er að semja við? Ragnheiður Stephensen skrifar Skoðun Birtingarmynd fortíðar í nútímanum Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Mun seðlabankastjóri standa við orð sín Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun Þegar réttarkerfið bregst – hvað kostar það börnin? Anna María Ingveldur Larsen skrifar Skoðun 97 ár í sjálfboðaliðastarfi Borghildur Fjóla Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Borgið til baka! Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Dropinn holar steinhjörtun. Um sterkar konur og mannabrag Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Spörum með betri opinberum innkaupum Guðmundur R. Sigtryggsson skrifar Skoðun Hvers vegna Evrópusinni? Einar Helgason skrifar Skoðun Það gera allir mistök Árný Björg Blandon skrifar Skoðun Loftslagsaðgerðir sem skaða náttúruna Vala Árnadóttir skrifar Skoðun Geta íþróttir bjargað mannslífum? Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Fylkjum liði með kennurum og börnunum okkar Þóra Andrésdóttir skrifar Skoðun Vaknaðu menningarþjóð! Ása Baldursdóttir skrifar Skoðun Fjarðabyggð gegn kjarasamningum Halla Gunnarsdóttir,Hjördís Þóra Sigurþórsdóttir skrifar Skoðun Af styrkjum Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Sterkara samfélag: Framfarir í velferðarþjónustu Hveragerðis Sandra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Mikilvægi þess að eiga hetjur Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Að stefna í hæstu hæðir Einar Baldvin Árnason skrifar Skoðun Kæru félagar í Sjálfstæðisflokki Snorri Ásmundsson skrifar Skoðun Eldingar á Íslandi Gunnar Sigvaldason skrifar Skoðun Sterki maðurinn Bjarni Karlsson skrifar Sjá meira
Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins.
Hvernig er hægt að semja við samninganefnd sem hefur engan skilning á starfi stéttarinnar sem hún er að semja við? Ragnheiður Stephensen Skoðun
Skoðun Hvernig er hægt að semja við samninganefnd sem hefur engan skilning á starfi stéttarinnar sem hún er að semja við? Ragnheiður Stephensen skrifar
Skoðun Sterkara samfélag: Framfarir í velferðarþjónustu Hveragerðis Sandra Sigurðardóttir skrifar
Hvernig er hægt að semja við samninganefnd sem hefur engan skilning á starfi stéttarinnar sem hún er að semja við? Ragnheiður Stephensen Skoðun