Eru fasteignagjöld há á Íslandi? Guðmundur Freyr Hermannsson skrifar 13. janúar 2023 15:00 Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Skattar og tollar Mest lesið „Við andlát manns lýkur skattskyldu hans“ Þórður Gunnarsson Skoðun Dýrkeyptur aðgangur Stella Guðmundsdóttir Skoðun Íslenskufræðingurinn Sigmundur Davíð Hákon Darri Egilsson Skoðun Aðgangur bannaður Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon Skoðun Ævintýralegar eftiráskýringar Hildur Sverrisdóttir Skoðun Það er verið að ljúga að okkur Hildur Þórðardóttir Skoðun Loftslagskvíði Sjálfstæðisflokksins Gunnar Bragi Sveinsson Skoðun Gervigóðmennska fyrir almannafé Kári Allansson Skoðun Við þurfum þingmann eins og Ágúst Bjarna Valdimar Víðisson Skoðun Skoðun Skoðun Handleiðsla og vellíðan í starfi Sveindís Anna Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Eldgos og innviðir: Tryggjum öryggi Suðurnesja Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Er aukin einkavæðing lausnin? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Samfélag á krossgötum Finnbjörn A. Hermannsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Hvað er vandamálið? Alexandra Briem skrifar Skoðun Au pair fyrirkomulagið – barn síns tíma? Hlöðver Skúli Hákonarson skrifar Skoðun Fontur – hiti þrjú stig Stefán Steingrímur Bergsson skrifar Skoðun Bankinn gefur, bankinn tekur Breki Karlsson skrifar Skoðun Hægt og hljótt Dofri Hermannsson skrifar Skoðun Kennaraverkfall – sparka í dekkin eða setja meira bensín á bílinn? Melkorka Mjöll Kristinsdóttir skrifar Skoðun Gervigóðmennska fyrir almannafé Kári Allansson skrifar Skoðun Góður granni, gulli betri! Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Frelsi er alls konar Jón Óskar Sólnes skrifar Skoðun Betra plan í ríkisfjármálum Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Íslenskufræðingurinn Sigmundur Davíð Hákon Darri Egilsson skrifar Skoðun Dýrkeyptur aðgangur Stella Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þarf Alþingi að vera í óvissu? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Stöndum með einyrkjum og sjálfstætt starfandi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Ætla Íslendingar að standa vörð um orkuauðlindir sínar? Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Evrópa og sjálfstæði Íslands Anna Sofía Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Heilnæmt samfélag, betri lífskjör og jöfn tækifæri fyrir öll Unnur Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Mölunarverksmiðja eða umhverfisvæn matvælaframleiðsla Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Lifað með reisn - Frá starfslokum til æviloka Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Viðreisn, evran og Finnland Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Fleiri staðreyndir um jafnlaunavottun – íþyngjandi og kostnaðarsamt regluverk Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Við þurfum þingmann eins og Ágúst Bjarna Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Heildræn sýn á sköpunina Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar Skoðun Iðkum nægjusemi, nýtum náttúruna Borghildur Gunnarsdóttir,Ósk Kristinsdóttir skrifar Skoðun Hægt með krónunni? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Sjá meira
Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG.
Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon Skoðun
Skoðun Kennaraverkfall – sparka í dekkin eða setja meira bensín á bílinn? Melkorka Mjöll Kristinsdóttir skrifar
Skoðun Mölunarverksmiðja eða umhverfisvæn matvælaframleiðsla Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar
Skoðun Fleiri staðreyndir um jafnlaunavottun – íþyngjandi og kostnaðarsamt regluverk Gunnar Ármannsson skrifar
Skoðun Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar
Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon Skoðun