Eignaskiptayfirlýsingar Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 3. október 2022 11:30 Húseigendafélaginu berast oft fyrirspurnir um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum. Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum. Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta. Lagaskylda Samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 ber að gera eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Jafnframt eru fyrirmæli í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Fjöleignarhús eru öll hús sem hafa að geyma 2 eða fleiri eignarhluta í eigu fleiri en eins og geta verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði, blandað húsnæði og raðhús og annars konar sambyggð hús. Um er að ræða skriflega gerninga sem gerðir er á grundvelli laga um fjöleignarhús og geyma lýsingu á húsi og lóð, mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild eigenda í sameign. Grundvallargerningur Þannig marka eignaskiptayfirlýsingar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er fortaklaus skylda samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og enginn eigandi getur skorast undan gerð þeirra. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Starfsleyfi. Þinglýsing Þeir einir mega taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Það er skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í eignarhluta í fjöleignarhúsum að til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði laga og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Breytar forsendur Hafi forsendur breyst eða raskast vegna breytinga á fjöleignarhúsi eða eignarhaldi, skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeim. Sé um verulegar breytingar að tefla skal ger nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eldri yfirlýsingar og samningar Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi skiptagerningar séu fullnægjandi og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim. Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Sem sagt ekki er þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss liggur ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á hana. Á það t.d. einkum við um minni og einfaldari gerð fjöleignarhúsa, svo sem parhús og ráðhús. Ákvörðun. Lögvarinn krafa Eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana. Þetta á einnig við þegar tekin er ákvörðun um að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka verður ákvörðun á löglega boðuðum fundi og nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda. Sé einhver eigendi ekki hafður með í ráðum getur hann krafist þess að vinna við hana sé stöðvuð og neitað að taka þátt í kostnaði við gerð hennar. Hins vegar verður að leggja á það áherslu að það er brýn lagaskylda að til staðar sé fullnægjandi eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi á sjálfstæðan rétt í því efni og getur að fullnægðum lagskilyrðum knúið á um nýja eignskiptayfirlýsingu í stað ófullnægjandi og rangrar og það jafnvel þótt meirihlutinn dragi lappirnar og vilji una áfram við þá gömlu og götóttu. Undirritun Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða sérstakar takmarkanir á eignarráðum. Hafi eignaskiptayfirlýsingin eingöngu að geyma samantekt, skráningu og skiptingu húss í samræmi við þinglýstar heimildir og uppdrætti og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er ekki krafist samþykkis allra eigenda. Sé um að ræða hús þar sem eignarhlutar eru fleiri en sex nægir að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins en sé um að ræða hús með færri eignarhlutum nægir undirskrift einfalds meirihluta, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Kostnaður Það er meginregla að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum enda liggi fyrir lögleg ákvörðun á grundvelli sameiginlegra hagsmuna. Frá þessari meginreglu er rétt að víkja þegar nýrrar eða breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er eingöngu eða aðallega þörf vegna breyttra forsendna sem varða einstaka eigendur en aðra ekki. Á það t.d. við um eignatilfærslur innan hússins og þegar byggt er við hús eða á lóð þess eða því breytt. Þegar svo stendur á er talið að sá sem á alla eða mestu hagsmunina eigi að bera kostnað eða kostnaðarauka í samræmi við það. Þessi undantekningarregla byggist á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Málefni fjölbýlishúsa Neytendur Sigurður Helgi Guðjónsson Mest lesið Glútenlaust gull á grillið Anna Gunndís Guðmundsdóttir Skoðun Heilræði fyrir Nýhaldið Sigmundur Davíð Gunnlaugsson Skoðun Evrópa og myrkrið framundan Hilmar Þór Hilmarsson Skoðun Lokunaruppboð í Kauphöllinni Baldur Thorlacius Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun Ferðatryggingar og val á kreditkorti Svandís Edda Hólm Jónudóttir Skoðun Ert þú í góðu netsambandi? Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Stórnotendur eru kjölfestan í íslenska raforkukerfinu Guðríður Eldey Arnardóttir Skoðun Af hverju að byggja Coda Terminal? Ólafur Elínarson,Sandra Ósk Snæbjörnsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Stórnotendur eru kjölfestan í íslenska raforkukerfinu Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Ert þú í góðu netsambandi? Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Evrópa og myrkrið framundan Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Heilræði fyrir Nýhaldið Sigmundur Davíð Gunnlaugsson skrifar Skoðun Glútenlaust gull á grillið Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kaupin á eyrinni Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lokunaruppboð í Kauphöllinni Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Ferðatryggingar og val á kreditkorti Svandís Edda Hólm Jónudóttir skrifar Skoðun Af hverju að byggja Coda Terminal? Ólafur Elínarson,Sandra Ósk Snæbjörnsdóttir skrifar Skoðun Hljóð úr horni Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun ESB fyrir almenning Oddný G. Harðardóttir skrifar Skoðun Strámaðurinn mikli Kristján Hreinsson skrifar Skoðun Árið er 2024 Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Samkeppni í nýju ljósi Páll Hermannsson skrifar Skoðun Það er verið að grafa dýpri fátæktargjá Rúnar Sigurjónsson skrifar Skoðun „Hæ ástin, þarf að millifæra, getur þú samþykkt beiðnina?“ Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Algeng þvæla um Evrópusambandið Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Stundum hefur Gunnar Smári rétt fyrir sér Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Hamingjan grundvallast á gæðum hugsananna Árni Már Jensson skrifar Skoðun Hátt reitt til höggs Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Brennt barn forðast eldinn Hrefna Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Varnir gegn gagnagíslatökum Unnur Kristín Sveinbjarnardóttir skrifar Skoðun Uppbygging almannahagsmuna á Íslandi Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Málað sig út í horn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Full orkuskipti ríkisflota og samgönguþjónustu fyrir 2030 Sigurður Friðleifsson skrifar Skoðun Einelti er veruleikabrenglun Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun „Lýtalaus íslenska“ er ekki til Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Hvatning til mótshaldara Landsmóts hestamanna Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Áróður Kremls gegn Úkraínu og NATO Guðni Freyr Öfjörð skrifar Sjá meira
Húseigendafélaginu berast oft fyrirspurnir um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum. Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum. Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta. Lagaskylda Samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 ber að gera eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Jafnframt eru fyrirmæli í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Fjöleignarhús eru öll hús sem hafa að geyma 2 eða fleiri eignarhluta í eigu fleiri en eins og geta verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði, blandað húsnæði og raðhús og annars konar sambyggð hús. Um er að ræða skriflega gerninga sem gerðir er á grundvelli laga um fjöleignarhús og geyma lýsingu á húsi og lóð, mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild eigenda í sameign. Grundvallargerningur Þannig marka eignaskiptayfirlýsingar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er fortaklaus skylda samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og enginn eigandi getur skorast undan gerð þeirra. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Starfsleyfi. Þinglýsing Þeir einir mega taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Það er skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í eignarhluta í fjöleignarhúsum að til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði laga og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Breytar forsendur Hafi forsendur breyst eða raskast vegna breytinga á fjöleignarhúsi eða eignarhaldi, skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeim. Sé um verulegar breytingar að tefla skal ger nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eldri yfirlýsingar og samningar Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi skiptagerningar séu fullnægjandi og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim. Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Sem sagt ekki er þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss liggur ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á hana. Á það t.d. einkum við um minni og einfaldari gerð fjöleignarhúsa, svo sem parhús og ráðhús. Ákvörðun. Lögvarinn krafa Eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana. Þetta á einnig við þegar tekin er ákvörðun um að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka verður ákvörðun á löglega boðuðum fundi og nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda. Sé einhver eigendi ekki hafður með í ráðum getur hann krafist þess að vinna við hana sé stöðvuð og neitað að taka þátt í kostnaði við gerð hennar. Hins vegar verður að leggja á það áherslu að það er brýn lagaskylda að til staðar sé fullnægjandi eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi á sjálfstæðan rétt í því efni og getur að fullnægðum lagskilyrðum knúið á um nýja eignskiptayfirlýsingu í stað ófullnægjandi og rangrar og það jafnvel þótt meirihlutinn dragi lappirnar og vilji una áfram við þá gömlu og götóttu. Undirritun Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða sérstakar takmarkanir á eignarráðum. Hafi eignaskiptayfirlýsingin eingöngu að geyma samantekt, skráningu og skiptingu húss í samræmi við þinglýstar heimildir og uppdrætti og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er ekki krafist samþykkis allra eigenda. Sé um að ræða hús þar sem eignarhlutar eru fleiri en sex nægir að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins en sé um að ræða hús með færri eignarhlutum nægir undirskrift einfalds meirihluta, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Kostnaður Það er meginregla að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum enda liggi fyrir lögleg ákvörðun á grundvelli sameiginlegra hagsmuna. Frá þessari meginreglu er rétt að víkja þegar nýrrar eða breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er eingöngu eða aðallega þörf vegna breyttra forsendna sem varða einstaka eigendur en aðra ekki. Á það t.d. við um eignatilfærslur innan hússins og þegar byggt er við hús eða á lóð þess eða því breytt. Þegar svo stendur á er talið að sá sem á alla eða mestu hagsmunina eigi að bera kostnað eða kostnaðarauka í samræmi við það. Þessi undantekningarregla byggist á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun
Skoðun Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Viðreisn mun leggja fram tillögu um íbúakosningu um Coda Terminal verkefnið í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson Skoðun