Enn finnast stjórnmálamenn á Íslandi sem halda því fram að með inngöngu Íslands í Evrópusambandið og upptöku evrunnar muni fasteignakaup á Íslandi verða hagkvæmari fyrir almenning. Það er vissulega rétt að vaxtastig Evrópska seðlabankans hefur á síðustu árum verið nokkuð lægra en Seðlabanka Íslands. Vaxtakjör vegna fasteignakaupa hafa því til lengri tíma verið síðri hér á landi en á meginlandinu. Vaxtakjör segja hins vegar bara hálfa söguna.
Þegar faraldurinn skall á Íslandi á útmánuðum ársins 2020 lækkaði Seðlabanki Íslands vexti hratt. Verðbólga var að sama skapi lág. Frá sumrinu 2020 og út árið 2021 voru nafnvextir sögulega lágir á Íslandi, eins og öllum er kunnugt um.
Afleiðingin var augljós. Frá ársbyrjun 2020 og fram til dagsins í dag hefur fasteignaverð hækkað um tugi prósentustiga. Sú hækkun er sumpart vegna framboðsskorts húsnæðis, einkum á höfuðborgarsvæðinu. En mikilvægur þáttur í hækkun fasteignaverðsins var lægri fjármagnskostnaður.
Ef Ísland tæki upp evruna sem lögeyri eru vissulega góðar líkur á því að vaxtastig myndi eitthvað lækka hér á landi til lengri tíma. Það þýðir þó ekki að það verði eitthvað ódýrara fyrir venjulegt fólk að koma sér þaki yfir höfuðið.
Landinn fékk því smjörþefinn af því hvað gerist þegar vextir lækka hratt. Eignaverð, einkum fasteignaverð, hækkar á móti.
Fasteignakaup eru stærstu viðskiptin í lífi flestra einstaklinga. Allflestir horfa einfaldlega helst á eitt atriði þegar kemur að fasteignakaupum: Hvað ræð ég við háa afborgun í hverjum mánuði með góðu móti? Færri velta fyrir sér hlutfallinu milli fjármagnskostnaðar og afborgunar á höfuðstól fasteignaláns í hverjum mánuði.
Ef Ísland tæki upp evruna sem lögeyri eru vissulega góðar líkur á því að vaxtastig myndi eitthvað lækka hér á landi til lengri tíma. Það þýðir þó ekki að það verði eitthvað ódýrara fyrir venjulegt fólk að koma sér þaki yfir höfuðið. Þegar fjármagnskostnaður lækkar þá ráða fleiri við dýrari eignir en ella. Fasteignaverð hækkar.
Þeir sem segja fólki að það verði eitthvað hagkvæmara til lengri tíma að kaupa sér fasteign með nýrri mynt hafa hins vegar rangt fyrir sér.
Í öðrum löndum þar sem evran hefur verið tekin upp þá gerðist nákvæmlega það sem gerðist á Íslandi á árunum 2020 til 2021. Fasteignaverð hækkaði mikið og hratt á næstu tveimur til þremur árum á eftir og náði svo stöðugleika líkt og hér. Aðeins stutt tímabil þar sem verðlagning fasteigna miðaðist enn við fyrri vaxtakjör fyrir myntbreytingu. Svo voru hlutirnir komnir á sama stað og áður.
Hvort Ísland eigi að taka upp annan gjaldmiðil er umræða sem á alltaf rétt á sér. Þeir sem segja fólki að það verði eitthvað hagkvæmara til lengri tíma að kaupa sér fasteign með nýrri mynt hafa hins vegar rangt fyrir sér. Sönnun þess sést í þróun vaxta og fasteignaverðs á Íslandi síðustu 18 mánuði.
Höfundur er viðskiptablaðamaður á Innherja.
