Fasteignamarkaður á vendipunkti Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 8. september 2022 08:01 Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Mest lesið Hverjir eiga Ísland? Jón Baldvin Hannibalsson Skoðun Halldór 05.04.2025 Halldór Þegar vald óttast þekkingu Halla Sigríður Ragnarsdóttir Skoðun Komum náminu á Höfn í höfn Halla Hrund Logadóttir Skoðun Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir Skoðun Með hjúkkuna upp í rúm og lækninn í vasanum Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir Skoðun Eitruð kvenmennska Ása Lind Finnbogadóttir Skoðun Skoðun Skoðun Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Allt að vinna, engu að tapa! Helga Rakel Rafnsdóttir,Margrét M. Norðdahl skrifar Skoðun Fiskurinn í blokkunum Yngvi Ómar Sigrúnarson skrifar Skoðun Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar Skoðun Þegar vald óttast þekkingu Halla Sigríður Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Með hjúkkuna upp í rúm og lækninn í vasanum Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Hverjir eiga Ísland? Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Komum náminu á Höfn í höfn Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar Skoðun Tollar – Fyrir hverja? Valdimar Birgisson skrifar Skoðun Þau eru fá en þörfin er stór Sif Huld Albertsdóttir skrifar Skoðun Samvinnufélög, valkostur í atvinnurekstri Elín H. Jónsdóttir,Guðrún Johnsen skrifar Skoðun Leiðin til helvítis Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Eitruð kvenmennska Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Hinn nýi íslenski aðall Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Samningur HSÍ við Rapyd – Opið bréf til frambjóðenda í formannskjöri Hópur stuðningsmanna Íslands í handbolta skrifar Skoðun Gjaldskrár munu ekki virka til að koma aftur framleiðslu af stað Sæþór Randalsson skrifar Skoðun Mannúð og samvinna á tímum sögulegra þjáninga Sólrún María Ólafsdóttir skrifar Skoðun Hvernig getum við notað nýjar ráðleggingar um mataræði? Óla Kallý Magnúsdóttir,Jóhanna E. Torfadóttir skrifar Skoðun Þegar rykið hefur sest Jörgen Ingimar Hansson skrifar Skoðun Búum til réttlátt lífeyriskerfi Hrafn Magnússon skrifar Skoðun Á undan jarðýtu komi fornleifafræðingur… Stefán Pálsson skrifar Skoðun Hin raunverulega byggðastefna Jón Þór Kristjánsson skrifar Skoðun Sameining Garðabæjar og Hafnarfjarðar – kostir – ókostir - skynsemi Ó. Ingi Tómasson skrifar Skoðun Rúmir 30 milljarðar í fangelsi Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Sérstök staða orkusveitarfélaga! Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar Skoðun Miklar endurbætur á lánum menntasjóðs námsmanna Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar Skoðun Er almenningur rusl? Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Sjá meira
Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár.
Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir Skoðun
Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun
Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun
Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir Skoðun
Skoðun Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir skrifar
Skoðun Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson skrifar
Skoðun Samningur HSÍ við Rapyd – Opið bréf til frambjóðenda í formannskjöri Hópur stuðningsmanna Íslands í handbolta skrifar
Skoðun Hvernig getum við notað nýjar ráðleggingar um mataræði? Óla Kallý Magnúsdóttir,Jóhanna E. Torfadóttir skrifar
Skoðun Sameining Garðabæjar og Hafnarfjarðar – kostir – ókostir - skynsemi Ó. Ingi Tómasson skrifar
Skoðun Drögum úr fordómum í garð Breiðholts Alex Vor Ólafs,Jörundur Þór Hákonarson,Theodóra Líf Reykdal skrifar
Fjölgun hjartasjúkdóma og aukið álag á spítalana í boði Carnivore bylgjunnar? Guðrún Nanna Egilsdóttir,Dögg Guðmundsdóttir Skoðun
Snýst núverandi staðsetning Reykjavíkurflugvallar um öryggi… eða mögulega eitthvað annað Daði Rafnsson ,Kristján Vigfússon ,Margrét Manda Jónsdóttir Skoðun
Veiðigjöld vs afnám undanþágu orkumannvirkja frá fasteignamatsskyldu Guðmundur Haukur Jakobsson Skoðun
Betra líf eftir greiningu krabbameins, tímamótarannsókn sem vísar veginn Sigríður Gunnarsdóttir Skoðun