Stökkbreytt greiðslubyrði Halldór Kári Sigurðarson skrifar 1. september 2022 08:01 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Halldór Kári Sigurðarson Fjármál heimilisins Mest lesið Nýir vendir sópa best Arnar Þór Jónsson,Kári Allansson,Sveinn Hjörtur Guðfinnsson Skoðun Þreytt dæmi Fjóla Blandon Skoðun Áfengisstefnu breytt með lögbrotum Einar Ólafsson Skoðun Staða evrunnar í Evrópusambandinu árið 2024 Jón Frímann Jónsson Skoðun Hvað með heyrnarskert börn, heyrnarskerta fullorðna og börn með skarð? Eva Albrechtsen,Ösp Vilberg Baldursdóttir Skoðun Ríkiseftirlit með öllum börnum Þorlákur Axel Jónsson Skoðun Lausn húsnæðisvandans Guðjón Sigurbjartsson Skoðun Hver er hin raunverulega ástæða fyrir einangrun Gazasvæðisins? Finnur Thorlacius Eiríksson Skoðun Geðveiki krónuhagkerfisins: Tók 35 milljón króna lán, búinn að greiða til baka 91 milljón, skuldar samt enn 64 milljónir! Ole Anton Bieltvedt Skoðun Takk, Gísli Marteinn Eva Dögg Davíðsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun ....og þá var eins og blessuð skepan skildi..... Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Nýir vendir sópa best Arnar Þór Jónsson,Kári Allansson,Sveinn Hjörtur Guðfinnsson skrifar Skoðun Lausn húsnæðisvandans Guðjón Sigurbjartsson skrifar Skoðun Staða evrunnar í Evrópusambandinu árið 2024 Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Áfengisstefnu breytt með lögbrotum Einar Ólafsson skrifar Skoðun Hvað með heyrnarskert börn, heyrnarskerta fullorðna og börn með skarð? Eva Albrechtsen,Ösp Vilberg Baldursdóttir skrifar Skoðun Þreytt dæmi Fjóla Blandon skrifar Skoðun Ríkiseftirlit með öllum börnum Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Viðreisn er tilbúin Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun „Ert þú að leita að okkur?“ Elías Ýmir Larsen skrifar Skoðun Höfum við efni á þessu Stríðsbrölti? Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðisstofnun Norðurlands tíu ára í dag Jón Helgi Björnsson skrifar Skoðun Lægsta raforkuverð heimila í Evrópu Haukur Ásberg Hilmarsson skrifar Skoðun Hugsum út fyrir rammann til að leysa húsnæðisvandann Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Bönnum hnefaleika alfarið Adolf Ingi Erlingsson skrifar Skoðun Allt sem þú vilt vita um dánaraðstoð Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Ekkert mansal á Íslandi í 15 ár? Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Hljómar kunnuglega ekki satt? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Þú breytir öllu Hlíf Steingrímsdóttir skrifar Skoðun Eru sósíaldemokratískir flokkar smátt og smátt að hverfa? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Styðjum mannréttindi - Lærum af sögunni Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Gömul þekking sem fékk ekki athygli þá, en er komin aftur Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Blekkingar og gaslýsingar núverandi forsætisráðherra Ásthildur Lóa Þórsdóttir skrifar Skoðun Carbfix – enn og aftur Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Við erum öll á raforkumarkaði Jónas Hlynur Hallgrímsson skrifar Skoðun Af „tapi“ Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mennt er máttur Úlfar Darri Lúthersson skrifar Skoðun Vegið að íslenskri kvikmyndagerð Grímur Hákonarson,Hafsteinn Gunnar Sigurðsson,Hrafnhildur Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Banaslysin eru víðar en við sjáum Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Hlustum til að skilja Ingrid Kuhlman skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum. Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum. Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr. Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar. Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Hvað með heyrnarskert börn, heyrnarskerta fullorðna og börn með skarð? Eva Albrechtsen,Ösp Vilberg Baldursdóttir Skoðun
Geðveiki krónuhagkerfisins: Tók 35 milljón króna lán, búinn að greiða til baka 91 milljón, skuldar samt enn 64 milljónir! Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Hvað með heyrnarskert börn, heyrnarskerta fullorðna og börn með skarð? Eva Albrechtsen,Ösp Vilberg Baldursdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenskri kvikmyndagerð Grímur Hákonarson,Hafsteinn Gunnar Sigurðsson,Hrafnhildur Gunnarsdóttir skrifar
Hvað með heyrnarskert börn, heyrnarskerta fullorðna og börn með skarð? Eva Albrechtsen,Ösp Vilberg Baldursdóttir Skoðun
Geðveiki krónuhagkerfisins: Tók 35 milljón króna lán, búinn að greiða til baka 91 milljón, skuldar samt enn 64 milljónir! Ole Anton Bieltvedt Skoðun