Fjárfestar á skuldabréfamarkaði brugðust afgerandi við nýbirtum tölum um vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu, sem hækkaði um 1,1 prósent í júlí, en ávöxtunarkrafa óverðtryggðra ríkisbréfa lækkaði skarpt í viðskiptum í Kauphöllinni í dag, einkum á styttri endanum þar sem lækkunin var á bilinu 11 til 15 punktar. Veltan með óverðtryggð ríkisskuldabréf var samtals um 2,3 milljarðar.
Greinendur og sjóðstjórar sem Innherji leitaði til segja að þetta sé til marks um að markaðsaðilar álíti að peningastefnunefnd Seðlabankans muni hugsanlega ekki þurfa að ganga jafn langt í frekari hækkun vaxta á komandi mánuðum og misserum eins og áður var talið.
Næsti vaxtaákvörðunarfundur nefndarinnar er næstkomandi miðvikudag, þar sem fastlega er gert ráð fyrir að vextirnir verði hækkaðir að lágmarki um 50 punkta, en meginvextir Seðlabankans eru nú 4,75 prósent og hafa hækkað um 2,75 prósentur frá áramótum.
„Hækkunin á vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu var lægri en markaðsaðilar höfðu búist við. Hækkunin er talsvert minni en við höfum séð á undanförnum mánuðum þegar takturinn hefur verið í 2 til 3 prósent,“ segir Ingólfur Snorri Kristjánsson, forstöðumaður skuldabréfastýringar hjá Íslandssjóðum.
Mögulega eru þetta fyrstu merkin sem við sjáum um að aðgerðir Seðlabankans til að tempra húsnæðismarkaðinn séu farin að virka.
Þá bendir hann á að það sé ákveðin tímatöf í íbúðaverðsvísitölunni, þar sem miðast er við þriggja mánaða meðaltal á kaupsamningum, og því verði áhugavert að sjá hvort næstu mælingar muni sýna þróun í sömu átt. „Mögulega eru þetta fyrstu merkin sem við sjáum um að aðgerðir Seðlabankans til að tempra húsnæðismarkaðinn, bæði með hærri vöxtum ásamt harðari skilyrðum hvað varðar veðsetningarhlutfall og framkvæmd greiðslumata, séu farin að virka,“ segir Ingólfur Snorri.
Þrátt fyrir talsverða lækkun á ávöxtunarkröfu styttri óverðtryggðra ríkisskuldabréfa – krafan á RB23 fór meðal annars úr 6,28 prósent í 6,13 prósent – þá er hún eftir sem áður í hæstu hæðum eftir að hafa rokið upp á undanförnum mánuðum, einkum vegna hækkandi hrávöruverðs fyrst eftir innrás Rússa í Úkraínu. Þær verðhækkanir hafa að undanförnu sumar hverjar gengið nokkuð til baka og tunnan af Brent-Norðursjávarolíu kostar nú um 93 Bandaríkjadali og hefur ekki verið lægra frá því í byrjun febrúar.
Þróun ávöxtunarkröfunnar á óverðtryggðum ríkisbréfum hefur ekki aðeins áhrif á þau lánskjör sem ríkissjóði bjóðast á innlendum skuldabréfamarkaði heldur sömuleiðis á fjármagnskostnað fyrirtækja og heimila. Bankarnir fjármagna til að mynda fasteignalán til heimila með útgáfu sértryggðra skuldabréfa og viðskipti með þau bréf fylgja þróun á ríkisbréfamarkaðnum. Eins hefur skuldabréfaútgáfa fyrirtækja vaxið á undanförnum árum og hækkandi ávöxtunarkrafa hefur áhrif því á þeirra fjármagnskostnað. Þá eru áhættulausir vextir ríkisskuldabréfa grunnurinn í allri verðmyndun á hlutabréfum.
Rósa Björgvinsdóttir, forstöðumaður skuldabréfa hjá Landsbréfum, segir aðspurð að nýjustu tölurnar um hækkun íbúðaverðs, sem voru birtar eftir lokun markaða í gær, kunni að boða jákvæð tíðindi fyrir verðbólguhorfurnar.
„Á undanförnum vikum hefur verið umræða um að fasteignamarkaðurinn sé að kólna hratt og svo fáum við þessar tölur í gær sem má segja að sé fyrsta alvöru staðfestingin á því að það gæti verið rétt. Það er sérstaklega áhugavert að sjá hvað fjölbýlið er að hækka mikið minna núna en mánuðina á undan,“ útskýrir Rósa en mikill munur var á verðþróun sérbýlis og fjölbýlis í júlí.
Fjölbýli hækkaði eingöngu um 0,5 prósent milli mánaða og er um að ræða minnstu hækkun á fjölbýli síðan í júlí í fyrra. Sérbýli hækkaði hins vegar um 3,7 prósent sem er talsvert meiri hækkun en á síðustu mánuðum.
Þá bendir hún á að fasteignamarkaðurinn hafi lagt fram tæplega helming af verðbólgunni síðustu mánuði og ef hann sé að snúa hratt við þá sé „viðbúið“ að verðbólgan muni fara að hjaðna nokkuð.
Það er mögulega minna eftir af vaxtahækkunarferlinu en menn óttuðust í vor þegar fasteignamarkaðurinn var að toppa sjálfan sig mánuð eftir mánuð.
„Ég held að skuldabréfamarkaðurinn sé að túlka þetta sem svo að aðgerðir Seðlabankans í júní, bæði þessar bröttu vaxtahækkanir og ekki síður aðgerðir fjármálastöðugleikanefndar, séu að bíta frekar fast, og það sé þá mögulega minna eftir af vaxtahækkunarferlinu en menn óttuðust í vor þegar fasteignamarkaðurinn var að toppa sjálfan sig mánuð eftir mánuð. Þá er eðlilegt að menn taki aðeins niður verðbólguálagið á skuldabréfamarkaðnum í gegnum lækkun á óverðtryggðu kröfunni,“ að sögn Rósu.
Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri sagði á vaxtaákvörðunarfundi bankans í febrúar á þessu ári, þegar vextir voru hækkaðir úr 2 prósentum í 2,75 prósent, að hann vonaðist til þess að þegar líða tæki á þetta ár myndi fasteignamarkaðurinn verða „akkeri fyrir verðbólguna“ samhliða því að hægja myndi á verðhækkunum. Núna kann að vera komið að þeim tímapunkti, enda þótt það sé án efa að gerast seinna en seðlabankastjóri vænti á sínum tíma.
Á síðustu tólf mánuðum hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 25,5 prósent. Ef tekið er tillit til verðlags þá nemur verðhækkunin um 14,2 prósent að raunvirði.
Samkvæmt nýrri könnun Seðlabankans á meðal markaðsaðila, sem var framkvæmd í byrjun síðustu viku og birt í morgun, kom meðal annars fram að þeir telji að verðbólgan muni ná hámarki á þriðja ársfjórðungi þessa árs og hún verði þá að meðaltali tíu prósent. Þá telja þeir að verðbólgan muni taka að hjaðna í kjölfarið og verði 5,8 prósent að ári liðnu og fjögur prósent eftir tvö ár.
Búast þeir við meiri verðbólgu, bæði til skemmri og lengri tíma, heldur en könnun Seðlabankans frá því í apríl sýndi.
Í könnun Seðlabankans kemur fram að miðað við miðgildi svara þá búist markaðsaðilar við því að meginvextir bankans hækki í 5,5 prósent á yfirstandandi fjórðungi og að þeir hækki enn frekar í framhaldinu og verði 6 prósent á fyrsta fjórðungi næsta árs.
