„Þetta er talsverð hækkun milli mánaða og endurspeglar að miklar hækkanir á hrávörumörkuðum að undanförnu eru að koma niður á byggingargeiranum,“ segir Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.
Samkvæmt vísitölunni, sem er undirliður byggingarvísitölu Hagstofu Íslands, hefur verð innflutts byggingarefnis hækkað um 26 prósent frá mars 2020 en á sama tímabili hefur byggingarvísitalan í heild sinni hækkað um rúm 13 prósent.
Gylfi Gíslason, framkvæmdastjóri og einn af eigendum JÁVERK , kveðst efins um að byggingarvísitalan endurspegli raunverulegar breytingar á byggingarkostnaði íbúðarhúsnæðis. Þær eru að hans mati miklu meiri en vísitalan gefur til kynna.
„Ég hef ekki séð bein tengsl milli kostnaðarins hjá okkur og byggingarvísitölunnar í gegnum árin. Það hafa verið súrrealískar hækkanir á mikilvægum byggingarefnum frá árinu 2020 án þess að vísitalan hreyfðist mikið,“ segir Gylfi.
Hann nefnir sem dæmi að kambstál, einnig kallað steypustyrktarstál, hafi hækkað um alls 254 prósent frá 1. janúar 2020. Steypa hefur sömuleiðis hækkað verulega og ál, sem er notað í klæðningar, hefur tvöfaldast í verði frá því í apríl 2020.
Ingólfur bendir á að verktakar séu oft ekki í stöðu til að velta hækkunum aðfangaverð út í verðlagið.
„Stór hluti verkefna í byggingar- og mannvirkjagerð er þannig að samið er um verðið fyrir fram og því mun svona mikil hækkun á verði aðfanga hafa umtalsverð áhrif á arðsemi verkefnanna. Hún getur jafnvel snúið henni við,“ segir Ingólfur.
Miklar hækkanir geta þannig, að sögn Ingólfs, dregið úr viljanum til að ráðast í ný verkefni en það kemur sér illa þegar mikill skortur er á íbúðarhúsnæði.
„Einnig kemur þetta niður á öðrum verkefnum s.s. á fjárfestingu í innviðum sem er einnig slæmt þar sem á því sviði er mikil uppsöfnuð þörf fyrir framkvæmdir. Þessi mikla verðhækkun hrávöru kemur sér því mjög illa fyrir byggingarmarkaðinn og hagkerfið í heild,“ segir Ingólfur.
Ég óttast mest um verkefni sem eru á vegum fjárfesta sem stökkva inn á markaðinn þegar vel gefur en hafa hvorki þekkingu né púlsinn á þeim hækkunum sem eru að dynja yfir.
Gylfi segir að miklar kostnaðarhækkanir og vaxtahækkanir – Seðlabankinn hefur hækkað vexti úr 0,75 prósentum í 2,75 prósent frá því um vorið 2021 – verði prófsteinn fyrir fjárfestingafélög sem hafa komið inn á byggingarmarkaðinn á síðustu misserum til þess að hagnast á hækkun íbúðaverðs.
„Ég óttast mest um verkefni sem eru á vegum fjárfesta sem stökkva inn á markaðinn þegar vel gefur en hafa hvorki þekkingu né púlsinn á þeim hækkunum sem eru að dynja yfir. Það er því miður alltof stór hluti markaðarins,“ segir Gylfi.
„Þeir sem hafa gert bjartsýnisáætlanir, unnar út frá byggingarvísitölu, eru í vondum málum. Þeir gætu átt í erfiðleikum með að klára verkefni eða horft upp á framlegðina hverfa. Alvöru byggingarverktakar, sem byggja og selja íbúðirnar sjálfir, eru hins vegar meðvitaðir um þennan kostnað.“
Þá munu kostnaðarhækkanir setja meiri þrýsting á íbúðaverð, sem hefur hækkað um 22,5 prósent á síðustu 12 mánuðum, en Gylfi telur þó að verðið sé að nálgast þolmörkin.
„Ég trúi ekki að íbúðaverð geti haldið áfram að hækka með sama hætti enda snýst þetta ekki bara um byggingarkostnað heldur einnig hvað kaupendur eru tilbúnir að greiða og geta greitt.“
Þorvaldur H. Gissurarson, eigandi og forstjóri ÞG Verks, sagði í samtali við Innherja í lok mars að verktakafélagið hefði fengið tilkynningu um 65 prósenta verðhækkun á stálvirki í nokkuð stóru og nýlegu útboðsverki. Þurfti ÞG Verk að falla frá fyrra tilboði og boða samsvarandi hækkun í nýju tilboði.
„Margir birgjar hafa boðað hækkanir og mögulega tafir á afhendingu, sem er afleitt ef verktakar eru búnir að binda sig í tilboðum og útboðsverkum. Þetta getur haft þau áhrif að forsendubrestur verði í útboðsverkum og gera þurfi bótakröfur. Sömuleiðis gæti þetta ástand fælt aðila frá þátttöku í útboðum,“ sagði Þorvaldur.
„Þetta mun hækka byggingarkostnað almennt, þar með talið á íbúðarhúsnæði, og líklega leiða af sér tafir og seinkanir á afhendingu verkefna.“
Arion banki telur að verðhækkanir sem ganga nú yfir íbúðamarkaðinn geti reynst þrálátar í ljósi þess að greiðslubyrði lána, í hlutfalli við laun, er enn mjög lág í sögulegu samhengi.
„Þetta á bæði við um óverðtryggð lán og verðtryggð, þá sérstaklega verðtryggð lán vegna þess að breytilegir vextir þeirra hafa lækkað að undanförnu,“ sagði Erna Björg Sverrisdóttir, aðalhagfræðingur bankans.
Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands ákvað í fyrra að beita tveimur þjóðhagsvarúðartækjum í því skyni að koma böndum á miklar hækkanir fasteignaverðs. Nefndin kynnti nýjar reglur um hámark greiðslubyrðar í hlutfalli við ráðstöfunartekjur neytenda sem tóku gildi 1. desember. Er hámarkið 35 prósent fyrir almennar lánveitingar og 40 prósent fyrir kaupendur fyrstu fasteignar.
„Sú staðreynd að heimilin hafa val og geta sótt í verðtryggð lán til að lækka greiðslubyrði sína, eða til að komast fram hjá greiðslubyrðarhlutfalli Seðlabankans, gerir það að verkum að aðgerðir Seðlabankans eru ekki farnar að hafa hamlandi áhrif á húsnæðismarkaðinn – enn sem komið er,“ sagði Erna.
