Þetta má lesa út úr nýjum tölum Seðlabanka Íslands um bankakerfið, sem birtust í morgun, en húsnæðislánavextir viðskiptabankanna hafa hækkað skarpt á síðustu vikum og mánuðum eftir vaxtahækkanir Seðlabankans – stýrivextir hækkuðu úr 2 prósent í 2,75 prósent í byrjun síðasta mánaðar – og þá er eins sögulega lítið framboð af fasteignum til sölu á höfuðborgarsvæðinu.
Útlánatölur bankanna sýna að heimilin greiddu upp óverðtryggð íbúðalán á breytilegum vöxtum fyrir meira en 1.230 milljónir króna í síðasta mánuði. Það hefur ekki gerst frá því í árslok 2016 að uppgreiðslur á slíkum íbúðalánum séu meiri en sem nemur nýjum lánveitingum innan eins mánaðar. Gríðarleg eftirspurn var eftir slíku lánaformi á árinu 2020 og fram eftir síðasta ári þegar vextir Seðlabankans lækkuðu skarpt og voru um tíma undir einu prósenti.
Á sama tíma og ásókn heimilanna í óverðtryggð lán á breytilegum kjörum er hverfandi þá hafa þau í vaxandi mælið verið að taka slík lán á föstum vöxtum. Í febrúar námu lán bankanna með veði í íbúð samtals tæplega 13 milljörðum króna og jukust um nærri 50 prósent frá fyrri mánuði.
Þá sýna tölurnar að bankarnir lánuðu um 22,2 milljarða króna til atvinnufyrirtækja í liðnum mánuði sem er mesta útlánaaukningin á einum mánuði frá því í mars árið 2019. Lánavöxturinn var einkum til fyrirtækja í þjónustu, iðnaði og byggingarstarfsemi. Á fyrstu tveimur mánuðum ársins nema ný útlán bankanna til atvinnulífsins rúmlega 34 milljörðum króna en til samanburðar voru þau samtals 48 milljarðar á öllu árinu 2021.
Seðlabanki Íslands hefur brugðist við hækkandi verðbólgu og versnandi verðbólguhorfum með því að hækka vexti úr 0,75 prósentum í 2,75 prósent frá því um vorið 2021. Verðbólgan, sem mælist nú 6,2 prósent, hefur undanfarið einkum verið drifin áfram af hækkandi húsnæðisverði sem er upp um 22,5 prósent á síðustu tólf mánuðum. Á sama tíma hefur einnig dregið verulega úr veltu og fjölda kaupsamninga á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu.
Í fjármálastöðugleikariti Seðlabankans, sem birtist í síðustu vikur, sagði að allt bendi til að „áhætta á íbúðamarkaði hafi aukist“ og að líkur á „stöðnun raunverðs eða jafnvel lækkun þess hafa aukist.“ Það byggist á því að aukið misvægi sé á milli fasteignaverðs og þeirra þátta sem alla jafnan ráða þróun þess. Samhliða því hefur verið töluverður skuldavöxtur hjá heimilum og kaupendur fyrstu fasteignar tekið á sig aukna veðsetningu og þyngri greiðslubyrði en áður.
Staða heimilanna er hins vegar sterk, mikill sparnaður hefur byggst upp og eignastaðan er góð, að sögn Seðlabankans.
Vaxtalækkanir Seðlabankans til að bregðast við efnahagsáhrifum farsóttarinnar í upphafi árs 2020 – vextir lækkuðu þá á skömmum tíma úr 3 prósentum í 0,75 prósent – örvuðu mjög íbúðamarkaðinn og heimilin flykktust til bankanna, sem buðu þá hagstæðustu vaxtakjörin á markaði, til að sækja sér lán til fasteignakaupa eða endurfjármögnunar. Á sama tíma greiddu sjóðsfélagar hins vegar upp íbúðalán sín hjá lífeyrissjóðunum en nú eru vísbendingar um að heimilin séu á ný farin að leita til sjóðanna vegna lána til íbúðakaupa.
Heimilin hafa í vaxandi mælið sagt skilið við að taka lán til fasteignakaupa á breytilegum vöxtum samtímis aukinni verðbólgu og væntingum um enn frekari vaxtahækkanir Seðlabankans. Frá því um mitt síðasta ár hefur þannig verið lítil aukning í veitingu nýrra íbúðalána bankanna á breytilegum vöxtum á meðan slík lán á föstum vöxtum hafa vaxið um meira en 100 milljarða króna yfir sama tímabil.
Töluverð eftirspurn var eftir lánum með breytilegum vöxtum á fyrri hluta síðasta árs – nettó ný útlán voru um 25 milljarðar króna í bæði apríl og maí 2021 – en síðan þá hefur veiting slíkra lána farið ört minnkandi. Ummæli sem Ásgeir Jónssonar seðlabankastjóri lét falla í hlaðvarpsþætti sumarið 2021 vöktu mikla athygli en þar ráðlagði hann fólki að festa vexti.
Í Peningamálum Seðlabankans sem komu út í nóvember í fyra var bent á að skuldir heimila sem hlutfall af vergri landsframleiðslu væru meiri nú en þegar faraldurinn hófst í ársbyrjun 2020. Skuldsetningin væri þó enn hófleg. Veðsetningarhlutfall nýrra íbúðalána hefði hækkað að meðaltali, meðal annars vegna hækkandi íbúðaverðs, en taka þyrfti tillit til þess að hlutfall fyrstu kaupenda hefur farið hækkandi, að sögn Seðlabankans.
