Ef vaxtastig verður enn lágt líkt og nú er – stýrivextir Seðlabankans eru 2 prósent – þá er hætta á þrálátri og mikilli raunhækkun á fasteignaverði sem mun grafa undan gengi krónunnar og efnahagslegum stöðugleika.
Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri fasteignaskýrslu Jakobsson Capital – sem ber yfirskriftina Tryllingur á fasteignamarkaði – en þar segir að ef húsnæðisverð heldur áfram að hækka umfram laun á næstu árum þá sé hætta á að húsnæðisskortur á höfuðborgarsvæðinu verði vandi landsins alls.
„Gengis- og efnahagslegur stöðugleiki er í húfi,“ útskýra skýrsluhöfundar, og bæta við: „Hafa verður í huga að um tveir þriðju þjóðarinnar býr á höfuðborgarsvæðinu ólíkt höfuðborgunum í öðrum löndum þar sem hlutfallið er nær 10 til 20 prósent.“
Í spá Jakobsson Capital er gert ráð fyrir áframhaldandi hækkunum á raunverði íbúða, einkum vegna skorts á eignum, og að það hækki um 11 til 12 prósent á næstu þremur árum. Það mun þýða að fasteignaverð verður um 33 prósent hærra að raunvirði í árslok 2024 en það var um mitt ár 2019.
Greinendur Jakobsson búast við að almennt vaxtastig verði komið á svipaðar slóðir og fyrir faraldurinn í byrjun árs 2023 og að fjárfesting í íbúðarhúsnæði muni aukast töluvert á árunum 2023 og 2024. Það muni hins vegar enn vera skortur á íbúðarhúsnæði árið 2024 þótt hann muni helmingast frá því sem nú er.
Í skýrslunni er nefnt að vandi vegna íbúðaskorts hafi ágerst með hverju ári frá 2014 og hann hafi verið orðinn verulegur á árinu 2017. Í árslok 2020 hafi því skort um 4 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu, samkvæmt útreikningum Jakobsson Capital, miðað við fólksfjölgun og fjölda fullgerða íbúða en gert er þá ráð fyrir að 1,5 fullorðnir búi í hverri íbúð.
Skýrsluhöfundar gera tilraun til að meta „húsnæðisvandann“ með því að skoða hlutfall þeirra einstaklinga sem búa í atvinnuhúsnæði, ósamþykktum íbúðum, of smáum íbúðum miðað við fjölskyldustærð eða ungt fólk sem býr í foreldrahúsum þar sem það hefur ekki efni á að kaupa eða leigja.
Niðurstaða Jakobsson Capital er að fram til ársins 2017 sé tæplega hægt að tala um húsnæðisvanda en þá voru um 1,6 prósent í slíkum aðstæðum. Hins vegar hafi vandinn vaxið hratt eftir það og hefur 4 til 5 prósent einstaklinga eða fjölskyldna á höfuðborgarsvæðinu átt við húsnæðisvanda að etja samkvæmt þessu mati á tímabilinu.
Að mati greinenda Jakobsson hefur kerfisáhætta á fasteignamarkaði aukist mikið síðustu 3 til 4 ár og óvissan á markaði sé afar mikil nú um stundir. Ef framboð húsnæðis mun ekki aukast seinni hluta tímabils er hætta á að hækkun fasteignaverðs að raunvirði verði milli 20 og 25 prósent næstu 3 árin. Þetta gæti einnig orðið niðurstaðan ef mikil fólksfjölgun verður vegna mjög kröftugs vaxtar í ferðaþjónustu. „Almennt er meiri hætta á meiri hækkun en minni,“ er fullyrt í skýrslunni.
Önnur sviðsmynd er sú að fasteignaverð standi í stað ef Seðlabankinn hækkar vexti hraðar, bati í ferðaþjónustu verður hægur og fólksfjölgun lítil. Raunhækkun fasteignaverðs verður þá sáralítil næstu 3 ár, eða aðeins 1 til 2 prósent umfram verðlag. „Við gætum því horft upp á svipað ástand og var á tíunda áratug síðustu aldar,“ segja skýrsluhöfundar.
