Þetta kemur fram í nýrri fasteignaskýrslu Jakobsson Capital – sem ber yfirskriftina Tryllingur á fasteignamarkaði – en í henni er spáð töluverðri raunhækkun á fasteignaverði á næstu þremur árum, einkum vegna skorts á húsnæði, eða á milli 11 og 12 prósent.
Í skýrslunni segir að óvissa um þróun fasteignamarkaðarins hafi sjaldan verið meiri en um þessar mundir. Muni framboð húsnæðis ekki aukast, líkt og gert sé ráð fyrir í spá Jakobsson, þá sé hætta á því að hækkun fasteignaverðs að raunvirði verði „veruleg“ á komandi árum. „Við munum upplifa aftur árin 2014 til 2018 á fasteignamarkaði,“ segja greinendur félagsins.
Síðasti áratugur, eða árin 2011 til 2021, er lengsta samfellda tímabil raunhækkana á fasteignamarkaði – verðhækkunin nemur tæplega 103 prósentum – frá því að skipulegar mælingar hófust.
Á það er bent í skýrslu Jakobsson að vaxtalækkanir Seðlabankans í kjölfar faraldursins – þeir lækkuðu úr 3 prósentum í 0,75 prósent á skömmum tíma á árinu 2020 – haft keyrt húsnæðisverð með hliðsjón af launum og fjármagnskostnaði hressilega niður. Nú sé hins vegar hafið vaxtahækkunarferli og eru stýrivextir í dag 2 prósent.
Ef verðhækkanir á fasteignamarkaði verða hóflegar og vextir Seðlabankans hækka í samræmi við væntingar markaðsaðila – og verði komnir í 3,5 prósent í árslok 2022 – þá mun fasteignaverð með tilliti til launa og fjármagnskostnaðar vera hærra í lok þessa árs en það hefur nokkru sinni verið á undanförnum áratug, samkvæmt útreikningum Jakobsson Capital, eða um 16 prósentum yfir meðaltali þess tímabils.
Hækki verð á fasteignamarkaði hins vegar með sama hraða og síðustu ár þá er útlit fyrir að fasteignaverðið verði allt að 25 prósentum hærra.
Ísland er ekki eitt um það að fasteignaverð hafi hækkað mikið á tímum faraldursins. Samkvæmt könnun Jakobsson, sem náði til borga á Norðurlöndunum með um 100 til 500 þúsund íbúa, þá var fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hér á landi akkúrat við miðgildi fasteignaverðs borga á hinum Norðurlöndunum í lok árs 2020. Borgir í Noregi skera sig úr – Tromsö, Þrándheimur og Bergen – en þar er fasteignaverðið áberandi hæst.
Á árinu 2021 hækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu á Íslandi um liðlega 16 prósent til viðbótar.
Í skýrslu Jakobsson er bent á að í slíkum samanburði milli landa skipti einnig aðrir þættir máli eins og almennt vaxtastig og ráðstöfunartekjur fólks.
Þannig eru vaxtakjör hæst á Íslandi og laun eru hæst í Noregi. Ef litið sé til þessa þátta þá er fasteignaverð hagstæðast í Finnlandi og Svíþjóð. Óhagstæðast í Noregi en á svipuðum slóðum á Íslandi og í Danmörku í lok árs 2020. Höfuðborgarsvæðið skýst hins vegar upp þegar leiðrétt hefur verið fyrir fjármagnskostnaði og ráðstöfunartekjum. „Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu fylgir nú fast á hæla norsku olíuborganna,“ segir í skýrslunni.
Að meðaltali fara um rúmlega 22 prósent af ráðstöfunartekjum í greiðslu húsnæðislána í smærri borgum Norðurlandanna. Á höfuðborgarsvæðinu er hlutfallið um 26,5 prósent, að sögn greinenda Jakobsson Capital. En í skýrslunni er miðað við 20 prósent eiginfjármögnun. Meðalgreiðslubyrði á Norðurlöndunum var tæplega 131 þúsund krónur á mánuði en um 170 þúsund krónur á höfuðborgarsvæðinu í lok árs 2020.
