Á þetta er bent í umfjöllun greinanda Jakobsson Capital í nýju verðmati, sem Innherji hefur undir höndum, um fasteignafélagið Reitir en þar segir jafnframt að þetta þurfi ekki að koma á óvart enda séu lóðir hálfgerðar „vaxtaafleiður“. Af heildarkostnaði fasteignar liggi huglæga verðmatið í þróunareignum eða lóðunum en ekki í byggingarkostnaðinum.
Virði þróunareigna Reita hækkaði um 14% í uppgjöri félagsins á síðasta ársfjórðungi, eða úr 8,6 milljörðum í 9,8 milljarða. Samkvæmt fjárfestakynningu byggir verðmat þróunareigna á fjölda væntanlegra fermetra, áætluðu fermetraverði og stöðu eigna í þróunarferli.
„Þannig byggir verðmat þróunareigna mjög á stöðunni á fasteignamarkaði og byggingarkostnaði. Reitir eru með „þungavigtar“ þróunarreiti líkt og Kringlusvæðið og Orkureitinn. Byggingar á því svæði munu verða meira miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu heldur en miðbærinn sjálfur,“ segir í greiningu Jakobsson Capital.
Gríðarlegar hækkanir hafa verið á lóðaverði, eða virði þróunareigna, og hefur fasteignaverð hækkað langt umfram byggingarkostnað. „Hversu hátt virði þróunareigna í bókum fasteignafélaga nú fer að stórum hluta eftir því hvernig þær eru metnar. Hvort aðeins sé tekið tillit til kaup-og kostnaðarverðs eða hvort þær er metnar miðað við markaðsvirði eða áætlað söluverð á hvern fermetra,“ segir greinandi Jakobsson Capital.
Ljóst sé að ef fyrri aðferðin er notuð er verulegt verðmæti falið í þróunareignum íslensku fasteignafélaganna en að sama skapi hafi áhætta slíkra eigna aukist mikið.
„Hækkun fasteignaverðs umfram byggingarvísitölu eða byggingarkostnað frá 2000 til dagsins í dag nemur 76 prósent,“ segir í útreikningum greinanda Jakobsson Capital.
Bendir hann á að fasteignaverð hafi að meðaltali hækkað um 2,6 prósent á ári umfram byggingarvísitölu á undanförnum 22 árum. Á sama tíma hafi hagvöxtur að meðaltali verið 2,7 prósent en sé síðasta ári sleppt þá hafi vöxturinn verið að jafnaði 3,2 prósent.
Í verðmati Jakobsson Capital er sýnt fram á hvert lóðaverð ætti að vera ef það fylgdi hagvexti (sjá mynd að ofan) en einnig ef það samræmdist meira kenningum bandaríska hagfræðingsins Robert Schillers sem segir að hækkun fasteigna að raunvirði ætti að vera sú sama og fólksfjölgun.
„Ef fjárfestar telja eðlilegt að hækkun lóðaverðs sé jöfn kröftugum hagvexti, eða um 3,5 prósent, eru lóðir ennþá undirverðlagðar. Ef gert er ráð fyrir svipuðum hagvexti og verið hefur er lóðaverð nokkuð nærri sannvirði. Ef stuðst er við hugmyndafræði Robert Schiller um að fasteignaverð eigi að hækka í samræmi við fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu sem hefur verið 1,8 prósent, er lóðverð ofmetið. Einnig er athyglisvert að sjá að frá 2009 til byrjun árs 2014 borgaði sig tæplega að byggja íbúðarhúsnæði,“ segir í umfjölluninni.
Jakobsson Capital hækkar verðmatsgengi sitt á Reitum úr 88,3 krónum á hlut í 93,1 krónur hlut sem gefur félaginu markaðsvirði upp á liðlega 72,5 milljarða króna. Það er um 14 prósentum hærra en núverandi markaðsgengi fasteignafélagsins sem var 82,25 krónur á hlut við lokun markaða í dag.
Athugasemd: Fréttin var uppfærð kl. 08:20 vegna reikningsvillu sem var í upphaflegu verðmati Jakobsson Capital.
Innherji er nýr sjálfstæður áskriftarmiðill innan Vísis sem mun einkum beina kastljósinu að viðskiptalífinu, efnahagsmálum og stjórnmálum. Fyrst um sinn verður efnið endurgjaldslaust og aðgengilegt öllum á Vísi en með tímanum verður einungis hægt að nálgast Innherja gegn greiðslu. Áhersla er lögð á vandaðar fréttir, fréttaskýringar, viðtöl og hlaðvörp auk þess sem Innherja er ætlaður að vera vettvangur skoðanaskipta fólks úr atvinnulífinu og stjórnmálum.
