Húsnæðisöryggi og kaupleiga í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 24. maí 2018 07:00 Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Húsnæðismál Mest lesið Hversu góð eru laun lækna? Teitur Ari Theodórsson Skoðun Réttlæti Hallgríms Helgasonar Hildur Sverrisdóttir Skoðun Ég er alveg nógu verðmæt eins og ég er! Ragnheiður Stephensen Skoðun Atvinnubótastarfsemi framboða DIljá Mist Einarsdóttir Skoðun Nægjusamur nóvember – Að endurstilla neyslumenningu okkar Guðrún Schmidt Skoðun Stjórnsýsla eða pólitík? Helgi Brynjarsson Skoðun Börnin okkar eru að deyja – hvernig bregst þjóðin við? Björk Jónsdóttir Skoðun Kennarinn sem hvarf Sigrún Birna Björnsdóttir Kaaber Skoðun Hvert er „útlendingavandamálið“? Karen Kjartansdóttir Skoðun „Samningana í gildi“ Pjetur St. Arason Skoðun Skoðun Skoðun „Ekki í mínum bakgarði, TAKK!“ Davíð Bergmann skrifar Skoðun Er Kristófer talsmaður skyndilegrar skattheimtu á ferðaþjónustu? Ingvar Örn Ingvarsson skrifar Skoðun Börnin okkar á biðlistunum Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Leiðtogar í grænum umskiptum Nótt Thorberg skrifar Skoðun „Samningana í gildi“ Pjetur St. Arason skrifar Skoðun Ég er alveg nógu verðmæt eins og ég er! Ragnheiður Stephensen skrifar Skoðun Atvinnubótastarfsemi framboða DIljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Hversu góð eru laun lækna? Teitur Ari Theodórsson skrifar Skoðun Nægjusamur nóvember – Að endurstilla neyslumenningu okkar Guðrún Schmidt skrifar Skoðun Stjórnsýsla eða pólitík? Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Réttlæti Hallgríms Helgasonar Hildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Misrétti, vonleysi og baráttan við að halda í bjartsýnina Ari Orrason skrifar Skoðun Börnin okkar eru að deyja – hvernig bregst þjóðin við? Björk Jónsdóttir skrifar Skoðun Hin huldu rándýr í mannslíkömum sem skaða unga fólkið Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Hið augljósa útlendingavandamál Hallþór Jökull Hákonarson skrifar Skoðun Þúsundir íbúða á glámbekk! Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Kennarinn sem hvarf Sigrún Birna Björnsdóttir Kaaber skrifar Skoðun 10 ára Heilbrigðisstofnun Suðurlands Díana Óskarsdóttir skrifar Skoðun Jafnlaunavottun verði valkvæð en ekki skylda Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Kennir bara meira! Aðalheiður Marta Steindórsdóttir skrifar Skoðun Það er kominn tími á uppfærslu á Íslandi Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Af hverju Píratar? Daníel Þröstur Pálsson skrifar Skoðun Kallar veikleiki stjórnmálaflokkanna á þekkt andlit til liðsinnis? Guðjón Heiðar Pálsson skrifar Skoðun Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Kosningar og knattspyrna Haraldur Ingi Haraldsson skrifar Skoðun Hvert er „útlendingavandamálið“? Karen Kjartansdóttir skrifar Skoðun Útlendingur eða innflytjandi? Paola Cardeans skrifar Skoðun Sýnum kennurum virðingu Angela Árnadóttir skrifar Skoðun Mælum með Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfi okkar allra Alma Möller skrifar Sjá meira
Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur
Skoðun Er Kristófer talsmaður skyndilegrar skattheimtu á ferðaþjónustu? Ingvar Örn Ingvarsson skrifar
Skoðun Kallar veikleiki stjórnmálaflokkanna á þekkt andlit til liðsinnis? Guðjón Heiðar Pálsson skrifar
Skoðun Ruglaðist Kristrún á flokkum, þegar hún fór í stjórnmál? - Það hefði verið einfaldara fyrir hana, að ganga strax í Framsókn, en að breyta Samfylkingunni í Framsókn Ole Anton Bieltvedt skrifar