Lyklalög, bót eða böl Þórólfur Matthíasson skrifar 25. júní 2013 08:35 Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þórólfur Matthíasson Mest lesið Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir Skoðun Veistu þitt skýjaspor? Hólmfríður Rut Einarsdóttir,Þóra Rut Jónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um Ölfusárbrú og veggjöld Haukur Arnþórsson skrifar Sjá meira
Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót.
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun