Fasteignasala í alkuli 19. ágúst 2010 06:00 Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þór Saari Mest lesið Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh Skoðun Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Glundroði Sjálfstæðisflokksins bitnar á hagstjórn og innviðum Árni Rúnar Þorvaldsson skrifar Skoðun Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen skrifar Skoðun Afkastadrifin menntun og verðgildi nemenda Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Ég er deildarstjóri í leikskóla Helga Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Draumastarfið Arnfríður Hermannsdóttir skrifar Skoðun Hjartsláttur sjávarbyggðanna Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Erum við tilbúin til að bæta menntakerfið okkar? Jónína Einarsdóttir skrifar Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir skrifar Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir skrifar Skoðun Hvar er mannúðin? Davíð Sól Pálsson skrifar Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Vill íslenska þjóðin halda í einmenninguna? Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Inngilding eða „aðskilnaður“? Jasmina Vajzović Crnac skrifar Skoðun Vonin má aldrei deyja Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh skrifar Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar Skoðun Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Fólk eða fífl? Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Eru til lausnir við mönnunarvanda heilsugæslunnar? Gunnlaugur Már Briem skrifar Skoðun Er eitthvað mál að handtaka börn? Elsa Bára Traustadóttir skrifar Skoðun Er ferðaþjónusta útlendingavandamál? Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Íslenska kerfið framleiðir afbrotamenn Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Ekki fokka þessu upp! Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Kosningaloforð og hvað svo? Björn Snæbjörnsson skrifar Sjá meira
Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins.
Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen Skoðun
Skoðun Glundroði Sjálfstæðisflokksins bitnar á hagstjórn og innviðum Árni Rúnar Þorvaldsson skrifar
Skoðun Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen skrifar
Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar
Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar
Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar
Hver ætlar að taka fimmtu vaktina? Ákall til stjórnmálaflokka María Fjóla Harðardóttir,Halla Thoroddsen Skoðun